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来源: 作者: 发布日期:2022-07-04
导读
随(suí)着(zhe)人民生活水平的提高,人们对居室采光权越来(lái)越(yuè)重视(shì)。因采光问题引(yǐn)发的矛盾,主要是(shì)由(yóu)于一些(xiē)开发商为了在有限(xiàn)空间里获得更大利润(rùn),明知会侵害相邻他人(rén)合法权益,依然(rán)进(jìn)行施工所致。近日,河北省承德市(shì)中级人民法院二审审结(jié)一起采光(guāng)权纠纷案件,因(yīn)开发公司新建楼盘遮挡于某家采光,经协商双方签(qiān)订合同,开发(fā)公司用一套新(xīn)建住房与于某现有住房置换,但因开发公司将置换房屋另卖他人等原因导致无法履行合(hé)同(tóng),于某将开发公司诉至法院。承德中院根据(jù)社会发展状况,结合该案实(shí)际采光影响(xiǎng)情况,酌情提高补偿标准,判决开发公司(sī)给付于某(mǒu)赔偿金76000元。判决后,又照此标准一举调结(jié)其他22起纠纷。
采光被遮挡置换(huàn)难实现
2016年11月,承德市围场县房地产开发(fā)公司在位于于某家东南侧(cè)兴建该小区二期工程,其中一(yī)栋在(zài)建(jiàn)楼房(fáng)将会对于某家采光造成部分时段的(de)遮挡。于某为(wéi)维(wéi)护自己的合法权(quán)益,多次与开发公司沟(gōu)通。开发公司为解决其(qí)遮光问题,最终与于(yú)某签订了《置换(huàn)合同》。合同约定:于(yú)某将其居住的1号楼6单元的一套楼房与该开发公司开发(fā)的7号楼3单元7楼东户进(jìn)行置换,如有面积差异,按市价补足差价。双方还约定(dìng),如果因开发公司原(yuán)因(yīn)未履行合同,该公司赔偿于某30万元。
合同签订后,开发公司(sī)如(rú)期进行了开发建设。于某多次(cì)找该(gāi)开发公司,要求履行合同。此时(shí)的开发公司(sī)已将楼房销(xiāo)售整体外包给第三方公司,第三方销(xiāo)售公(gōng)司表示,对开发(fā)公(gōng)司和于某签订(dìng)的《置换合同》并不知情,且已将约定的置换楼房7号楼3单元7楼东户(hù)卖与他(tā)人,从而导致了《置换合同》不能履行。后经双方沟(gōu)通,开发公司和于某于2021年11月签订补(bǔ)充协议,将原定(dìng)的置换楼(lóu)号调整为8号(hào)楼(lóu)3单元7楼(lóu)东户。
补充协议签订前,因8号楼3单元7楼东(dōng)户被法院查封,无法实际(jì)交付,于是补充协议又(yòu)约定,开发公司需在30日内向法院(yuàn)申请解除对8号楼3单元7楼东户的查封,并给于某办理备案手续,如30日内不能办(bàn)理,则补充协议无效。然而,双方约定(dìng)的30日时间超过后,开发公司仍然没有(yǒu)解决楼房查封问题,导致补充协议同样无法履行。
于某忍无可忍,起诉至法院,要求开发公司(sī)给付约定的赔偿金30万元。一审(shěn)法院审理后认为,于某因开发公司(sī)不履行(háng)合同,要求开发公司赔偿30万元赔偿(cháng)金的诉讼请求符合双方签订的《置换合同》约定,也不违反法律(lǜ)规定,判决(jué)开发公司于判(pàn)决生效后十日内给付于(yú)某违约金30万元(yuán)。
酌定赔偿(cháng)数额化解系列纠纷(fēn)
房地产开发公(gōng)司(sī)承认其建设的楼房确实(shí)遮挡了于某的房屋采光,但相对(duì)于当地6500元每平方米左右的房价,30万元(yuán)赔(péi)偿明显过高,于是上诉到承德中院,请求依法改判减少于某主张的违约金(jīn)数额。
开发公(gōng)司(sī)认(rèn)为,虽(suī)然双方签订了(le)《置换合同》,但签订基础是因为该(gāi)公司(sī)计划建(jiàn)筑(zhù)的楼房存在部分时段对被(bèi)上(shàng)诉人的楼房造成采光(guāng)影响,所以双方约定以互换房屋(wū)的形式(shì)解决遮(zhē)光问题。因开发公司将楼房销售(shòu)整体外包给第(dì)三方公司,造成调换(huàn)楼房(fáng)被出售,合(hé)同不能履行(háng),并非(fēi)其故意违约导致。
开发公司认为,应参照1993年出台的《河北省高级人民法院关于审理采光纠纷案件的几点意(yì)见(试行)》规定的最高(gāo)标(biāo)准,以每平方米(mǐ)200元赔偿(cháng)于某的损失。
案件承办法官综合分析认为,于(yú)某房屋现(xiàn)价值约49万元,30万元的(de)违约金相(xiàng)当于房价的一大半,明显过高。如果维持原判,其他22户采光受影响的住户均以此为参照,那么对于一个经济欠发达地区的(de)开发公司来说,也难以(yǐ)兑现。但如果按照每(měi)平方米200元赔偿,于某仅能得到15600元赔偿,又与于某主张的损失赔偿相差太大,也与今天的(de)现实生活水平相悖。
本案(àn)案件事实清(qīng)楚,双方在赔偿方(fāng)面有较大争议。按照民法典规定的违约(yuē)金赔偿(cháng)标准,违约金一般定在20%至30%,违约金过高或过低,法院都可依法酌情降低(dī)或提高。经调研,采光权纠纷赔偿可查询到的指导意见出(chū)台时间普遍较早,与时代脱(tuō)节。可以说,在今(jīn)天,采光权纠纷的赔偿还是一个法律(lǜ)盲区。如何妥善依法化解这类矛盾,对法官的司法能力和(hé)担当精神提出挑战(zhàn)。
法官在办案中了解到,采光受(shòu)影响的住户(hù)一共(gòng)有23户,像于某一样,大都采取了诉讼方式维权。于某的纠纷已进入二审程序,其他22户(hù)的案件还在一审(shěn)法院审理程序中。如(rú)果能妥善化解于某的案件,将(jiāng)会起到很好的示范导向作用,让其他22起案件以此为参照,顺利化解。
采光受影响的23户房屋面积都在70平方米到90平方米之间。合议庭认为,赔偿标准不可(kě)按户(hù)一刀切,采用遮光面积来计算每户实际(jì)损失更为科学。合(hé)议庭结合经(jīng)济社会发展、生(shēng)活(huó)水(shuǐ)平提高等因素,酌定将河北省1993年的最高赔(péi)偿标准(zhǔn)再(zài)提高5倍,定为每平方米1000元。
于某表示,如果按每平方米1000元标准(zhǔn)对其赔偿,他可以得到76000元,虽然和预期的赔偿相差很多,但经过法官耐心释法明理,他心服口服,完全接受了这个赔偿。开发公司对这一(yī)裁判结果也非常认可,按期履行了给付义务。其(qí)他(tā)采光受影响的22户看到二审判决结果后(hòu),也不再观望,认为每平方米1000元的赔偿与当(dāng)地生活水平(píng)相适应,可(kě)以弥补他们因遮光造成的实(shí)际损失,于是顺(shùn)利接受了法院的调解,22起案(àn)件全部(bù)结(jié)案,真正做到了案结事了人和。
■裁判解析
实现采光权依法补偿的司法价值
承德中院认为,本案双方当事人虽然签(qiān)订了《置换合同》及《补充协议》,但是根据双方当事人的陈述及对有效证据的认定(dìng),该案争议(yì)实质为房地产开发公司对于某因受采光影响,如何进(jìn)行赔(péi)偿的问题。依照民法典第五百八十五条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向(xiàng)对方支付一定数额的违约金(jīn),也可以约(yuē)定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约(yuē)定的违约金低于造成的损(sǔn)失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请(qǐng)求予以增加(jiā);约定(dìng)的违约(yuē)金过分高(gāo)于造成的损失的,人民法院或(huò)者仲裁机构可(kě)以根据当事人(rén)的请(qǐng)求(qiú)予以适当减少(shǎo)。”
建设部于(yú)2002年3月(yuè)11日出(chū)台(tái)的国家标准《城市居住区规划设计规(guī)范(fàn)》第5.0.2条规定(dìng):住宅(zhái)间距,应以满(mǎn)足日照要求为(wéi)基础,综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、视觉卫生等要求确定;住宅日照标准应符合(hé)表(biǎo)5.0.2-1规定,对于特定情况还应符合下列规(guī)定:(1)老年(nián)人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;(2)在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;(3)旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌(zhuó)情(qíng)降低,但不宜低于大寒日(rì)日照1小时的标准。
依据(jù)民法典第二百九(jiǔ)十三条规定:“建(jiàn)造建筑物,不得违反国家有关工(gōng)程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”除此之外,我国关于采光损害赔偿问题在法律层面并无明文规定,亦无相应司(sī)法解释。目前生活(huó)中能够用来(lái)判(pàn)断采光权是否被侵犯可参(cān)照的标准(zhǔn)主(zhǔ)要有《城市居住区规划设计规范》。但该规范(fàn)没有采光补(bǔ)偿问题的规定。由于(yú)衡量(liàng)采光权是否受到侵害的依据不确定性,司法实践中适用损害赔偿判决标准不一,在多数情况下认定和赔偿的比较少,难以实现(xiàn)采光权依法赔偿的司法价值。
参(cān)照各省、市对于采光损害赔偿(cháng)确定的标准,由于地区间经济发展不平衡,南北气(qì)候差异,各地日照时间不等等因素,采(cǎi)光损失难以确定。如北京市政府关于《北京市生活居住建筑间距暂行规定》(1988年出台)中规定:在(zài)冬至日日照时间不足1小时的,每户按其居室被(bèi)遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。但是2007年修改后,主要针对相邻低、多层居住建筑间距、高度作相应规定,而(ér)关于补偿具体数额上没有相应规定。再如江苏省政府关于(yú)《江苏省城市规划(huá)管理(lǐ)技(jì)术规定(日照规定)》(2018年修订)对于(yú)住宅建筑日照(zhào)间距系数(shù)低限及计(jì)算公式(shì)进行具体规定,但对(duì)遮光补偿亦无规定。而其他省、市出(chū)台(tái)的城(chéng)市规划这方面规定,也没有对(duì)具体补偿数额作出规定。此(cǐ)外,1993年出台的《河北省(shěng)高级(jí)人民法院关于(yú)审(shěn)理采光纠纷案件的几(jǐ)点意见(试行(háng))》第5条规定:按城市总体规划设(shè)计(jì)的建筑物影响相邻方采(cǎi)光的,应允许兴建。但兴建方应为对方解(jiě)决取暖、照明、调换住房或者给予经济补偿(cháng)。给予经济补偿的,补(bǔ)偿标准以受影响建(jiàn)筑物的居住面积计(jì)算,每平方米一次性补偿(cháng)一百元至二(èr)百元,但该意见也已出台20多年了。
本案中,经测量开发公司新建楼(lóu)房对于某居住的房屋在大寒日造成2小时18分遮光,确实造成了采光影响,故双方应按签订协(xié)议履行。由于(yú)于某所居住楼房于2012年购买,楼房现价在(zài)49万元左右。根据社会发展(zhǎn)状况,现(xiàn)阶段人均消费水(shuǐ)平以(yǐ)及物价上涨(zhǎng)因素(sù),再结合该案实际采光(guāng)影响情况,法官裁量酌定(dìng)每平方米(mǐ)以1000元计算较为适宜。
一审法院依据二审法院生效判(pàn)决,将已在诉讼程序中的其他22件案件按照该案确定的标准(zhǔn)进行调解,且均调解结案,及时为受采光影响的(de)当事(shì)人维护了合法权益。
■专家点评
司法担当让百姓心(xīn)里充满阳光
河北政法管理干部学院教(jiāo)授 刘(liú)莲花
近年来,随着经济社(shè)会发展和人民生活水平不断提高,人民群众对居住条件、住房质量的需求日益增长,建筑物(wù)之间的相(xiàng)邻(lín)关系问题,如(rú)采光、通风、噪音、通行等(děng),已成为新的社会矛盾焦点,尤(yóu)其是新建的高层建筑,周围居民(mín)阻挠施工,甚至是暴力冲突事件时有发生。
承德中院审理的这起涉采光权(quán)纠纷案件,充分发挥法官的自由心证,合理利用(yòng)自(zì)由裁量权,妥善解决受采光影(yǐng)响的23户(hù)居(jū)民的赔偿问题,真正达到“审结一案、教育一方”的法律效果和社会效果相统一。
所谓(wèi)采光权,指不动产的所有权人(rén)或居住权人享有从室外获取光源的权利。权利人在一定时空范(fàn)围内接(jiē)受光照而不受他人非法侵犯,这也是(shì)人权中生存权的一种,作为相邻方承担的是消极不作为义务。本案(àn)所涉及相(xiàng)邻采光权纠纷(fēn)问题,因案涉群众民生问题,妥善解(jiě)决矛盾纠纷,保障群众福祉是司法目的之所在。
本案又不仅限于这一个法律关系,开发公司在建房前曾与住户签订了(le)房屋置换合同,约定新(xīn)房完工后(hòu),与住户受采光影响的房屋进行置换,如果不(bú)能履约,则支付违约损失30万元。后因(yīn)开发公司房屋售出,无法履约。这就产生(shēng)了违约金的畸高与(yǔ)遮光补偿畸低之间的矛盾,如何在违(wéi)约金惩(chéng)罚性与遮光损失补偿之间进行取舍,成为审(shěn)理本案的(de)关键(jiàn)。
为(wéi)了更好保护人民群众(zhòng)的采光权,法官充分发挥审判职能作(zuò)用,运用自由裁量权,对该损失酌情补偿。由于该地属欠发达区域,该居户所(suǒ)在地段(duàn)房价为6000至7000元每平方米左右,在(zài)大寒日存在2小时18分的遮光时间,考虑物价上涨及房屋面积等综合因素,根据公平原则,酌定按每平(píng)方米1000元进行补偿。判决生效后,其余22件(jiàn)在(zài)一审(shěn)过程中的(de)案件(jiàn)参照本案调解,维护了受采光影响居户的合法权益。运用法(fǎ)官自由裁量权裁判,在社会现(xiàn)实和法律原则中寻求司法依据,彰显了人(rén)民法院(yuàn)的(de)司法担当。
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