导读

　　随（suí）着（zhe）人民生活水平的提高，人们对居室采光权越来（lái）越（yuè）重视（shì）。因采光问题引（yǐn）发的矛盾，主要是（shì）由（yóu）于一些（xiē）开发商为了在有限（xiàn）空间里获得更大利润（rùn），明知会侵害相邻他人（rén）合法权益，依然（rán）进（jìn）行施工所致。近日，河北省承德市（shì）中级人民法院二审审结（jié）一起采光（guāng）权纠纷案件，因（yīn）开发公司新建楼盘遮挡于某家采光，经协商双方签（qiān）订合同，开发（fā）公司用一套新（xīn）建住房与于某现有住房置换，但因开发公司将置换房屋另卖他人等原因导致无法履行合（hé）同（tóng），于某将开发公司诉至法院。承德中院根据（jù）社会发展状况，结合该案实（shí）际采光影响（xiǎng）情况，酌情提高补偿标准，判决开发公司（sī）给付于某（mǒu）赔偿金76000元。判决后，又照此标准一举调结（jié）其他22起纠纷。

　　采光被遮挡置换（huàn）难实现

　　2016年11月，承德市围场县房地产开发（fā）公司在位于于某家东南侧（cè）兴建该小区二期工程，其中一（yī）栋在（zài）建（jiàn）楼房（fáng）将会对于某家采光造成部分时段的（de）遮挡。于某为（wéi）维（wéi）护自己的合法权（quán）益，多次与开发公司沟（gōu）通。开发公司为解决其（qí）遮光问题，最终与于（yú）某签订了《置换（huàn）合同》。合同约定：于（yú）某将其居住的1号楼6单元的一套楼房与该开发公司开发（fā）的7号楼3单元7楼东户进（jìn）行置换，如有面积差异，按市价补足差价。双方还约定（dìng），如果因开发公司原（yuán）因（yīn）未履行合同，该公司赔偿于某30万元。

　　合同签订后，开发公司（sī）如（rú）期进行了开发建设。于某多次（cì）找该（gāi）开发公司，要求履行合同。此时（shí）的开发公司（sī）已将楼房销（xiāo）售整体外包给第三方公司，第三方销（xiāo）售公（gōng）司表示，对开发（fā）公（gōng）司和于某签订（dìng）的《置换合同》并不知情，且已将约定的置换楼房7号楼3单元7楼东户（hù）卖与他（tā）人，从而导致了《置换合同》不能履行。后经双方沟（gōu）通，开发公司和于某于2021年11月签订补（bǔ）充协议，将原定（dìng）的置换楼（lóu）号调整为8号（hào）楼（lóu）3单元7楼（lóu）东户。

　　补充协议签订前，因8号楼3单元7楼东（dōng）户被法院查封，无法实际（jì）交付，于是补充协议又（yòu）约定，开发公司需在30日内向法院（yuàn）申请解除对8号楼3单元7楼东户的查封，并给于某办理备案手续，如30日内不能办（bàn）理，则补充协议无效。然而，双方约定（dìng）的30日时间超过后，开发公司仍然没有（yǒu）解决楼房查封问题，导致补充协议同样无法履行。

　　于某忍无可忍，起诉至法院，要求开发公司（sī）给付约定的赔偿金30万元。一审（shěn）法院审理后认为，于某因开发公司（sī）不履行（háng）合同，要求开发公司赔偿30万元赔偿（cháng）金的诉讼请求符合双方签订的《置换合同》约定，也不违反法律（lǜ）规定，判决（jué）开发公司于判（pàn）决生效后十日内给付于（yú）某违约金30万元（yuán）。

　　酌定赔偿（cháng）数额化解系列纠纷（fēn）

　　房地产开发公（gōng）司（sī）承认其建设的楼房确实（shí）遮挡了于某的房屋采光，但相对（duì）于当地6500元每平方米左右的房价，30万元（yuán）赔（péi）偿明显过高，于是上诉到承德中院，请求依法改判减少于某主张的违约金（jīn）数额。

　　开发公（gōng）司（sī）认（rèn）为，虽（suī）然双方签订了（le）《置换合同》，但签订基础是因为该（gāi）公司（sī）计划建（jiàn）筑（zhù）的楼房存在部分时段对被（bèi）上（shàng）诉人的楼房造成采光（guāng）影响，所以双方约定以互换房屋（wū）的形式（shì）解决遮（zhē）光问题。因开发公司将楼房销售（shòu）整体外包给第（dì）三方公司，造成调换（huàn）楼房（fáng）被出售，合（hé）同不能履行（háng），并非（fēi）其故意违约导致。

　　开发公司认为，应参照1993年出台的《河北省高级人民法院关于审理采光纠纷案件的几点意（yì）见（试行）》规定的最高（gāo）标（biāo）准，以每平方米（mǐ）200元赔偿（cháng）于某的损失。

　　案件承办法官综合分析认为，于（yú）某房屋现（xiàn）价值约49万元，30万元的（de）违约金相（xiàng）当于房价的一大半，明显过高。如果维持原判，其他22户采光受影响的住户均以此为参照，那么对于一个经济欠发达地区的（de）开发公司来说，也难以（yǐ）兑现。但如果按照每（měi）平方米200元赔偿，于某仅能得到15600元赔偿，又与于某主张的损失赔偿相差太大，也与今天的（de）现实生活水平相悖。

　　本案（àn）案件事实清（qīng）楚，双方在赔偿方（fāng）面有较大争议。按照民法典规定的违约（yuē）金赔偿（cháng）标准，违约金一般定在20%至30%，违约金过高或过低，法院都可依法酌情降低（dī）或提高。经调研，采光权纠纷赔偿可查询到的指导意见出（chū）台时间普遍较早，与时代脱（tuō）节。可以说，在今（jīn）天，采光权纠纷的赔偿还是一个法律（lǜ）盲区。如何妥善依法化解这类矛盾，对法官的司法能力和（hé）担当精神提出挑战（zhàn）。

　　法官在办案中了解到，采光受（shòu）影响的住户（hù）一共（gòng）有23户，像于某一样，大都采取了诉讼方式维权。于某的纠纷已进入二审程序，其他22户（hù）的案件还在一审（shěn）法院审理程序中。如（rú）果能妥善化解于某的案件，将（jiāng）会起到很好的示范导向作用，让其他22起案件以此为参照，顺利化解。

　　采光受影响的23户房屋面积都在70平方米到90平方米之间。合议庭认为，赔偿标准不可（kě）按户（hù）一刀切，采用遮光面积来计算每户实际（jì）损失更为科学。合（hé）议庭结合经（jīng）济社会发展、生（shēng）活（huó）水（shuǐ）平提高等因素，酌定将河北省1993年的最高赔（péi）偿标准（zhǔn）再（zài）提高5倍，定为每平方米1000元。

　　于某表示，如果按每平方米1000元标准（zhǔn）对其赔偿，他可以得到76000元，虽然和预期的赔偿相差很多，但经过法官耐心释法明理，他心服口服，完全接受了这个赔偿。开发公司对这一（yī）裁判结果也非常认可，按期履行了给付义务。其（qí）他（tā）采光受影响的22户看到二审判决结果后（hòu），也不再观望，认为每平方米1000元的赔偿与当（dāng）地生活水平（píng）相适应，可（kě）以弥补他们因遮光造成的实（shí）际损失，于是顺（shùn）利接受了法院的调解，22起案（àn）件全部（bù）结（jié）案，真正做到了案结事了人和。

　　■裁判解析

　　实现采光权依法补偿的司法价值

　　承德中院认为，本案双方当事人虽然签（qiān）订了《置换合同》及《补充协议》，但是根据双方当事人的陈述及对有效证据的认定（dìng），该案争议（yì）实质为房地产开发公司对于某因受采光影响，如何进（jìn）行赔（péi）偿的问题。依照民法典第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向（xiàng）对方支付一定数额的违约金（jīn），也可以约（yuē）定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约（yuē）定的违约金低于造成的损（sǔn）失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请（qǐng）求予以增加（jiā）；约定（dìng）的违约（yuē）金过分高（gāo）于造成的损失的，人民法院或（huò）者仲裁机构可（kě）以根据当事人（rén）的请（qǐng）求（qiú）予以适当减少（shǎo）。”

　　建设部于（yú）2002年3月（yuè）11日出（chū）台（tái）的国家标准《城市居住区规划设计规（guī）范（fàn）》第5.0.2条规定（dìng）：住宅（zhái）间距，应以满（mǎn）足日照要求为（wéi）基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、视觉卫生等要求确定；住宅日照标准应符合（hé）表（biǎo）5.0.2-1规定，对于特定情况还应符合下列规（guī）定：（1）老年（nián）人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；（2）在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；（3）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌（zhuó）情（qíng）降低，但不宜低于大寒日（rì）日照1小时的标准。

　　依据（jù）民法典第二百九（jiǔ）十三条规定：“建（jiàn）造建筑物，不得违反国家有关工（gōng）程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”除此之外，我国关于采光损害赔偿问题在法律层面并无明文规定，亦无相应司（sī）法解释。目前生活（huó）中能够用来（lái）判（pàn）断采光权是否被侵犯可参（cān）照的标准（zhǔn）主（zhǔ）要有《城市居住区规划设计规范》。但该规范（fàn）没有采光补（bǔ）偿问题的规定。由于（yú）衡量（liàng）采光权是否受到侵害的依据不确定性，司法实践中适用损害赔偿判决标准不一，在多数情况下认定和赔偿的比较少，难以实现（xiàn）采光权依法赔偿的司法价值。

　　参（cān）照各省、市对于采光损害赔偿（cháng）确定的标准，由于地区间经济发展不平衡，南北气（qì）候差异，各地日照时间不等等因素，采（cǎi）光损失难以确定。如北京市政府关于《北京市生活居住建筑间距暂行规定》(1988年出台)中规定：在（zài）冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被（bèi）遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。但是2007年修改后，主要针对相邻低、多层居住建筑间距、高度作相应规定，而（ér）关于补偿具体数额上没有相应规定。再如江苏省政府关于（yú）《江苏省城市规划（huá）管理（lǐ）技（jì）术规定（日照规定）》（2018年修订）对于（yú）住宅建筑日照（zhào）间距系数（shù）低限及计（jì）算公式（shì）进行具体规定，但对（duì）遮光补偿亦无规定。而其他省、市出（chū）台（tái）的城（chéng）市规划这方面规定，也没有对（duì）具体补偿数额作出规定。此（cǐ）外，1993年出台的《河北省（shěng）高级（jí）人民法院关于（yú）审（shěn）理采光纠纷案件的几（jǐ）点意见（试行（háng））》第5条规定：按城市总体规划设（shè）计（jì）的建筑物影响相邻方采（cǎi）光的，应允许兴建。但兴建方应为对方解（jiě）决取暖、照明、调换住房或者给予经济补偿（cháng）。给予经济补偿的，补（bǔ）偿标准以受影响建（jiàn）筑物的居住面积计（jì）算，每平方米一次性补偿（cháng）一百元至二（èr）百元，但该意见也已出台20多年了。

　　本案中，经测量开发公司新建楼（lóu）房对于某居住的房屋在大寒日造成2小时18分遮光，确实造成了采光影响，故双方应按签订协（xié）议履行。由于（yú）于某所居住楼房于2012年购买，楼房现价在（zài）49万元左右。根据社会发展（zhǎn）状况，现（xiàn）阶段人均消费水（shuǐ）平以（yǐ）及物价上涨（zhǎng）因素（sù），再结合该案实际采光（guāng）影响情况，法官裁量酌定（dìng）每平方米（mǐ）以1000元计算较为适宜。

　　一审法院依据二审法院生效判（pàn）决，将已在诉讼程序中的其他22件案件按照该案确定的标准（zhǔn）进行调解，且均调解结案，及时为受采光影响的（de）当事（shì）人维护了合法权益。

　　■专家点评

　　司法担当让百姓心（xīn）里充满阳光

　　河北政法管理干部学院教（jiāo）授 刘（liú）莲花

　　近年来，随着经济社（shè）会发展和人民生活水平不断提高，人民群众对居住条件、住房质量的需求日益增长，建筑物（wù）之间的相（xiàng）邻（lín）关系问题，如（rú）采光、通风、噪音、通行等（děng），已成为新的社会矛盾焦点，尤（yóu）其是新建的高层建筑，周围居民（mín）阻挠施工，甚至是暴力冲突事件时有发生。

　　承德中院审理的这起涉采光权（quán）纠纷案件，充分发挥法官的自由心证，合理利用（yòng）自（zì）由裁量权，妥善解决受采光影（yǐng）响的23户（hù）居（jū）民的赔偿问题，真正达到“审结一案、教育一方”的法律效果和社会效果相统一。

　　所谓（wèi）采光权，指不动产的所有权人（rén）或居住权人享有从室外获取光源的权利。权利人在一定时空范（fàn）围内接（jiē）受光照而不受他人非法侵犯，这也是（shì）人权中生存权的一种，作为相邻方承担的是消极不作为义务。本案（àn）所涉及相（xiàng）邻采光权纠纷（fēn）问题，因案涉群众民生问题，妥善解（jiě）决矛盾纠纷，保障群众福祉是司法目的之所在。

　　本案又不仅限于这一个法律关系，开发公司在建房前曾与住户签订了（le）房屋置换合同，约定新（xīn）房完工后（hòu），与住户受采光影响的房屋进行置换，如果不（bú）能履约，则支付违约损失30万元。后因（yīn）开发公司房屋售出，无法履约。这就产生（shēng）了违约金的畸高与（yǔ）遮光补偿畸低之间的矛盾，如何在违（wéi）约金惩（chéng）罚性与遮光损失补偿之间进行取舍，成为审（shěn）理本案的（de）关键（jiàn）。

　　为（wéi）了更好保护人民群众（zhòng）的采光权，法官充分发挥审判职能作（zuò）用，运用自由裁量权，对该损失酌情补偿。由于该地属欠发达区域，该居户所（suǒ）在地段（duàn）房价为6000至7000元每平方米左右，在（zài）大寒日存在2小时18分的遮光时间，考虑物价上涨及房屋面积等综合因素，根据公平原则，酌定按每平（píng）方米1000元进行补偿。判决生效后，其余22件（jiàn）在（zài）一审（shěn）过程中的（de）案件（jiàn）参照本案调解，维护了受采光影响居户的合法权益。运用法（fǎ）官自由裁量权裁判，在社会现（xiàn）实和法律原则中寻求司法依据，彰显了人（rén）民法院（yuàn）的（de）司法担当。