随着（zhe）城市化发展和经济社会的高速运转，不动产转租的现象越来越普遍，但目前对（duì）次承租人是否享有（yǒu）优先购买权还没有明确的法律规定。实践中，租赁房产的处分和占有问题容（róng）易成为诉讼纠纷和（hé）执行（háng）难题的引发点，在此背景下，笔者认为（wéi），基于优（yōu）先购买权的理论和现实基础考（kǎo）量，赋予合法的次承租人优先购买权，具（jù）有法理（lǐ）上和实践上的合理性（xìng）。

　　一（yī）、赋予（yǔ）次承租人优先购买权的必要性和可行（háng）性分析

　　1.转租合同对出租人具有约束性。由于租赁（lìn）关系是（shì）一种信赖关系，次承（chéng）租人对房屋的使用、收益行为对出租人所有权的限制，多国法律均（jun1）对转租有所规（guī）制。我国民法典第七百一十六条（tiáo）规定，承租人经出租人同意，可以将（jiāng）租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间（jiān）的租赁合同继续有（yǒu）效，第三人对租赁物（wù）造成损失的，承租人（rén）应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合（hé）同。由此可见，次承租人的租赁权必（bì）须建（jiàn）立在出租人自由处分物权的（de）基础上，符合意思自治原则，同时为法（fǎ）律规定所认可。转租关系（xì）虽然是发生在次承租人和承租人之间的租赁关系，但其合法基础在于出租人赋予了承租人转租的权利，因所有权人自我（wǒ）设（shè）定权利负担的行为而扩张了租赁合同的相对性，使转租合同对出（chū）租人具有约束性。

　　2.次承租（zū）人实（shí）际占（zhàn）有、使用房产（chǎn），赋（fù）予（yǔ）其优（yōu）先购买权具有可操（cāo）作性。承租人通过租赁关系取得房产的占有、使（shǐ）用、收益权，在出租人同意的前提下（xià），将（jiāng）权利再度转让给次承租人，产生了（le）权利的效力延递，次（cì）承租人据此形成了对房产的实际占有。由于承租人通过转租合同让渡（dù）了对房产的占有，已经不再占有房（fáng）产，次承租人实际（jì）占有房产符合民（mín）法典第（dì）四百五十（shí）八（bā）条规（guī）定的基于合同（tóng）关系产生的占有情况（kuàng），而次承租人的占有状态也为出租人所认可，次承租人是房产的实际使用（yòng）收益人，赋予其优先（xiān）购买权更有利于实现物权统一和法律关系的稳（wěn）定。

　　3.符合公平保护的现实（shí）需要。优先购（gòu）买权制度设计的首要目（mù）的是保护居（jū）住生存权。在房产被（bèi）转租的（de）情况（kuàng）下，次承租人才是房（fáng）产的实（shí）际使用人，如果局限于原租赁合同的相对性（xìng），不承（chéng）认次承租人的优先购买权，便违背了优先购买权设（shè）立的目的（de），不能实际发挥该（gāi）制度的效力（lì）价值。不（bú）管是出于营利还是原租（zū）赁需求（qiú）发生变化，既然承租人已经合法（fǎ）转让其使用权利，对房产的（de）实际需求应当弱于次（cì）承租人，房产对次承租人来说则具有更大的使用价值。

　　二、完善保护次承（chéng）租（zū）人优（yōu）先（xiān）购买权的法律机制

　　1.明确次承租（zū）人行使优先购买权的合法性基础。民法典对享有优先购（gòu）买权的承租人（rén）进行了相应规定，那（nà）么次承（chéng）租人是享有优先购买权，还是要区别于承（chéng）租人，由于在现行的法律（lǜ）体系中尚无明确规定，在理论和（hé）实践（jiàn）中难免存在争议。然而（ér）在现实中，次承租人通过出租人（rén）的意思自治和承租人的权利转让（ràng），已通过效（xiào）力延递关系取（qǔ）得了对房产的实（shí）际（jì）占有、使用和收益的权利。承租人与次承租人之间的（de）租赁关系因获得出租人的同意，从而（ér）对出租人的房（fáng）屋（wū）所有权形成了一定（dìng）的限制。从立法对居住权和占有（yǒu）权的保护本意来看（kàn），经出租人（rén）同意转租的（de），次承租（zū）人在出租人转让房产时，在（zài）同等（děng）条件下（xià）应当享有优先购买（mǎi）的权利。故应（yīng）将次承租人纳（nà）入优先购买权（quán）人的范围，为其行使优先（xiān）购买权提供明确（què）的法（fǎ）律依据。

　　2.明确履行对次承租人必要（yào）的通知义务。在租赁关系中，由（yóu）于所有权和使（shǐ）用权的分离，承租人事实（shí）上无法自行掌握所有权（quán）是否转让的情况。因此法律规定出租人在转让其所有权时负有（yǒu）通知承租人（rén）转让意向和转让条件的义务，承租人可选择是否在同等条件下行使优先购买权。承租人（rén）与次承租人之间的（de）租赁关系经（jīng）出租人的同意（yì）后获得合法性（xìng），那么将次承租人明确纳入优先购买权人的范围后（hòu），其也应当获得（dé）对房（fáng）产所有权转让情况的知（zhī）情权，出（chū）租人（rén）同时应当负有通知次（cì）承租人的义务。实践中，基于转租（zū）合同的相对性，出租人有可能不清楚次承租人的具体信息，由于所（suǒ）有权的变（biàn）化可能影响到合同的履行，承租人应当负有及时转通知次承租（zū）人的首要义（yì）务，出租人在不知次（cì）承租人信（xìn）息（xī）的情况下应一并告知承租人转通知次承租人行使优先购买权。

　　3.明确（què）次承租人行使优先购买权的（de）期限。民法（fǎ）典第七百二十六（liù）条明确规定了承租人在收到出租的通知后，行使（shǐ）优先购（gòu）买权的期限是十五日，如果（guǒ）在该期限内承租（zū）人未明（míng）确表示购买的，则视为放弃优先购买权。虽然现行法（fǎ）律对次承租人行使优先购买权的期间未明确（què）规定，但是次承租人与承租人之间的租赁关系因经（jīng）过出租人的同意和确认，从而使其合法化，次承租人也因（yīn）此获（huò）得优先购（gòu）买权的资格，其行使优先购买权的期限应参（cān）照对承租人的相关法（fǎ）律规定（dìng）。

　　4.明确次承租人与承（chéng）租人优先购买权的优先顺位。承租人与次承租人作为（wéi）同一套房产的承租（zū）人均享有优先购买权，存（cún）在竞（jìng）合（hé）关系。由（yóu）于（yú）承租（zū）人已经将（jiāng）房产的占有使用权转让，此时次承租人的优先购（gòu）买权应当优先于承租人的优先购买权，再次转租亦然。在法定期（qī）限内，承租人与次承租人均明（míng）确表示以同等条件购买的，次（cì）承租人的优先效力优于承租人。次承租（zū）人放（fàng）弃行（háng）使优先购买权的，承租人可以（yǐ）主（zhǔ）张行使。发（fā）生多次（cì）转租的情况时，根据意（yì）思自治和（hé）效力延递的原则，各次承租人合（hé）法租赁的（de）前提均是出租人对再（zài）转租行为是否认可，若出（chū）租人同意多次转（zhuǎn）租，在后承租人的优先位次（cì）优（yōu）于在先的承租人。此外，在执行拍卖和变卖中，当次承租人与房产按份共有人（rén）的优先购买权发生竞合时，由于共有人对房产享有所有权，其物权效力应当优先于次承租人的“物权化”保护。另（lìng）外，近亲属（shǔ）由于（yú）身份的特殊关系强于租赁合同的信赖关系，承租人的优先（xiān）购买效（xiào）力也弱于出租人的近亲属。

　　（作者单位：广东（dōng）省深圳（zhèn）市中级人民法院）