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来源: 作者: 发布日期:2022-07-01
随着(zhe)城市化发展和经济社会的高速运转,不动产转租的现象越来越普遍,但目前对(duì)次承租人是否享有(yǒu)优先购买权还没有明确的法律规定。实践中,租赁房产的处分和占有问题容(róng)易成为诉讼纠纷和(hé)执行(háng)难题的引发点,在此背景下,笔者认为(wéi),基于优(yōu)先购买权的理论和现实基础考(kǎo)量,赋予合法的次承租人优先购买权,具(jù)有法理(lǐ)上和实践上的合理性(xìng)。
一(yī)、赋予(yǔ)次承租人优先购买权的必要性和可行(háng)性分析
1.转租合同对出租人具有约束性。由于租赁(lìn)关系是(shì)一种信赖关系,次承(chéng)租人对房屋的使用、收益行为对出租人所有权的限制,多国法律均(jun1)对转租有所规(guī)制。我国民法典第七百一十六条(tiáo)规定,承租人经出租人同意,可以将(jiāng)租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间(jiān)的租赁合同继续有(yǒu)效,第三人对租赁物(wù)造成损失的,承租人(rén)应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合(hé)同。由此可见,次承租人的租赁权必(bì)须建(jiàn)立在出租人自由处分物权的(de)基础上,符合意思自治原则,同时为法(fǎ)律规定所认可。转租关系(xì)虽然是发生在次承租人和承租人之间的租赁关系,但其合法基础在于出租人赋予了承租人转租的权利,因所有权人自我(wǒ)设(shè)定权利负担的行为而扩张了租赁合同的相对性,使转租合同对出(chū)租人具有约束性。
2.次承租(zū)人实(shí)际占(zhàn)有、使用房产(chǎn),赋(fù)予(yǔ)其优(yōu)先购买权具有可操(cāo)作性。承租人通过租赁关系取得房产的占有、使(shǐ)用、收益权,在出租人同意的前提下(xià),将(jiāng)权利再度转让给次承租人,产生了(le)权利的效力延递,次(cì)承租人据此形成了对房产的实际占有。由于承租人通过转租合同让渡(dù)了对房产的占有,已经不再占有房(fáng)产,次承租人实际(jì)占有房产符合民(mín)法典第(dì)四百五十(shí)八(bā)条规(guī)定的基于合同(tóng)关系产生的占有情况(kuàng),而次承租人的占有状态也为出租人所认可,次承租人是房产的实际使用(yòng)收益人,赋予其优先(xiān)购买权更有利于实现物权统一和法律关系的稳(wěn)定。
3.符合公平保护的现实(shí)需要。优先购(gòu)买权制度设计的首要目(mù)的是保护居(jū)住生存权。在房产被(bèi)转租的(de)情况(kuàng)下,次承租人才是房(fáng)产的实(shí)际使用人,如果局限于原租赁合同的相对性(xìng),不承(chéng)认次承租人的优先购买权,便违背了优先购买权设(shè)立的目的(de),不能实际发挥该(gāi)制度的效力(lì)价值。不(bú)管是出于营利还是原租(zū)赁需求(qiú)发生变化,既然承租人已经合法(fǎ)转让其使用权利,对房产的(de)实际需求应当弱于次(cì)承租人,房产对次承租人来说则具有更大的使用价值。
二、完善保护次承(chéng)租(zū)人优(yōu)先(xiān)购买权的法律机制
1.明确次承租(zū)人行使优先购买权的合法性基础。民法典对享有优先购(gòu)买权的承租人(rén)进行了相应规定,那(nà)么次承(chéng)租人是享有优先购买权,还是要区别于承(chéng)租人,由于在现行的法律(lǜ)体系中尚无明确规定,在理论和(hé)实践(jiàn)中难免存在争议。然而(ér)在现实中,次承租人通过出租人(rén)的意思自治和承租人的权利转让(ràng),已通过效(xiào)力延递关系取(qǔ)得了对房产的实(shí)际(jì)占有、使用和收益的权利。承租人与次承租人之间的(de)租赁关系因获得出租人的同意,从而(ér)对出租人的房(fáng)屋(wū)所有权形成了一定(dìng)的限制。从立法对居住权和占有(yǒu)权的保护本意来看(kàn),经出租人(rén)同意转租的(de),次承租(zū)人在出租人转让房产时,在(zài)同等(děng)条件下(xià)应当享有优先购买(mǎi)的权利。故应(yīng)将次承租人纳(nà)入优先购买权(quán)人的范围,为其行使优先(xiān)购买权提供明确(què)的法(fǎ)律依据。
2.明确履行对次承租人必要(yào)的通知义务。在租赁关系中,由(yóu)于所有权和使(shǐ)用权的分离,承租人事实(shí)上无法自行掌握所有权(quán)是否转让的情况。因此法律规定出租人在转让其所有权时负有(yǒu)通知承租人(rén)转让意向和转让条件的义务,承租人可选择是否在同等条件下行使优先购买权。承租人(rén)与次承租人之间的(de)租赁关系经(jīng)出租人的同意(yì)后获得合法性(xìng),那么将次承租人明确纳入优先购买权人的范围后(hòu),其也应当获得(dé)对房(fáng)产所有权转让情况的知(zhī)情权,出(chū)租人(rén)同时应当负有通知次(cì)承租人的义务。实践中,基于转租(zū)合同的相对性,出租人有可能不清楚次承租人的具体信息,由于所(suǒ)有权的变(biàn)化可能影响到合同的履行,承租人应当负有及时转通知次承租(zū)人的首要义(yì)务,出租人在不知次(cì)承租人信(xìn)息(xī)的情况下应一并告知承租人转通知次承租人行使优先购买权。
3.明确(què)次承租人行使优先购买权的(de)期限。民法(fǎ)典第七百二十六(liù)条明确规定了承租人在收到出租的通知后,行使(shǐ)优先购(gòu)买权的期限是十五日,如果(guǒ)在该期限内承租(zū)人未明(míng)确表示购买的,则视为放弃优先购买权。虽然现行法(fǎ)律对次承租人行使优先购买权的期间未明确(què)规定,但是次承租人与承租人之间的租赁关系因经(jīng)过出租人的同意和确认,从而使其合法化,次承租人也因(yīn)此获(huò)得优先购(gòu)买权的资格,其行使优先购买权的期限应参(cān)照对承租人的相关法(fǎ)律规定(dìng)。
4.明确次承租人与承(chéng)租人优先购买权的优先顺位。承租人与次承租人作为(wéi)同一套房产的承租(zū)人均享有优先购买权,存(cún)在竞(jìng)合(hé)关系。由(yóu)于(yú)承租(zū)人已经将(jiāng)房产的占有使用权转让,此时次承租人的优先购(gòu)买权应当优先于承租人的优先购买权,再次转租亦然。在法定期(qī)限内,承租人与次承租人均明(míng)确表示以同等条件购买的,次(cì)承租人的优先效力优于承租人。次承租(zū)人放(fàng)弃行(háng)使优先购买权的,承租人可以(yǐ)主(zhǔ)张行使。发(fā)生多次(cì)转租的情况时,根据意(yì)思自治和(hé)效力延递的原则,各次承租人合(hé)法租赁的(de)前提均是出租人对再(zài)转租行为是否认可,若出(chū)租人同意多次转(zhuǎn)租,在后承租人的优先位次(cì)优(yōu)于在先的承租人。此外,在执行拍卖和变卖中,当次承租人与房产按份共有人(rén)的优先购买权发生竞合时,由于共有人对房产享有所有权,其物权效力应当优先于次承租人的“物权化”保护。另(lìng)外,近亲属(shǔ)由于(yú)身份的特殊关系强于租赁合同的信赖关系,承租人的优先(xiān)购买效(xiào)力也弱于出租人的近亲属。
(作者单位:广东(dōng)省深圳(zhèn)市中级人民法院)
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