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来(lái)源: 作(zuò)者: 发布日期:2020-06-05
01出卖人无权处(chù)分导致合同履行不能(néng)
由于定向安置房买(mǎi)卖合同签(qiān)订时,房屋尚未办理产权证,故通常都是被安置人拿出以自己(jǐ)名义选购的定向安置房买卖合同用以(yǐ)证明其是该(gāi)房屋的权利人,然后与买(mǎi)受(shòu)人签订买卖合同(tóng)。由(yóu)于定向安置房系(xì)基于拆迁取得,对外签订安置(zhì)房补偿(cháng)合同的(de)人不一定就是合同上记载房屋的(de)排他权利人,多数情况下拆迁利益都是由家庭成员共同享有。若该出售(shòu)行为未取得其他共有人的事先共同同意或事后共同追认,则卖房人出售该房屋的行为依(yī)法属于无权处(chù)分。该无权处分(fèn)情形虽不会致使房屋买卖合同(tóng)无效,但到了交房或者(zhě)办理过户等合同履行阶段,其他权利人不同意(yì)继续履行合同,即使购房(fáng)人起诉至法院,其要求交付房屋或者协助过(guò)户等继续履行合同(tóng)的诉讼请求也面临得不到支(zhī)持的风险。
02相关费用负担约定不明而迟滞(zhì)履行
定向安置房(fáng)买卖合同签订时,双方未对初次领取产权证所需缴纳费用由谁承担进行明确约定,在具备(bèi)过户交易条件时(shí)存在(zài)双方相互扯皮的(de)风险。例如,根(gēn)据北(běi)京市的相关政策,二类经济适用房上市需(xū)要缴纳3%的土地出(chū)让金,买卖双方在协商房屋价款之(zhī)时,未将土地出让(ràng)金作为房屋价款考量因素,在后续得知土地出让(ràng)金补交(jiāo)事宜时,往往会对该部分款项由谁承担(dān)争执不下,导(dǎo)致合同(tóng)无法顺利履行,由此(cǐ)引发双方对簿(bù)公堂。
03出卖人虚构房源致使买(mǎi)房人钱(qián)房(fáng)两空
此种风险主要出现(xiàn)在“合同买卖”的情况下。因为买卖(mài)的并不是(shì)现房,购房人无法现场勘验房屋(wū),而(ér)卖房人的交付房屋义务经常是在安置房竣工验收后,这又通常需要二到(dào)三年。司法(fǎ)实践中,存在卖房人为达到(dào)骗取购房款的目的,伪造其与拆迁机构之间的安置房合(hé)同,然后再持此虚假合同与购房人签(qiān)订房屋买卖合同。购房(fáng)人如未能核实(shí)房源的真实性即支付房款,将会面临钱、房两空的风险。
04房价上涨出卖人单方毁约、违约
因定向(xiàng)安置房的特殊性,初始(shǐ)购房人取得产权证往往就会需要较长时间,与时间伴随的便是房价的波动。在房价大幅上涨的情况下,卖房人可能会(huì)后悔(huǐ)当初的出卖行为,进而(ér)采取(qǔ)拒绝按时交房、拖延办理(lǐ)过户、要求增加购房款、搬出其(qí)他权利人等(děng)各种方式意图毁约,为买卖合同的履行设(shè)置(zhì)障碍。尤其是在“合同买卖”交易风险更大,由于房屋一直未交付,卖房人为了多获利直接将房屋高价卖(mài)予他人,并短时间内进行交房、过户。
05购房人资格(gé)欠缺导致合同履行(háng)困难
由(yóu)于安置房在买卖合同签订时尚无产权证,所以(yǐ)买卖双方并不会去建委进行网签登记。虽然买房人可以实际占有、使用房屋,但到后期需要办理过户时,如果该买受人在买卖合同签订时不具备购房资格(gé),将无法办理网(wǎng)签手续,存(cún)在无法过户的风险。即(jí)使买(mǎi)受人提起诉讼,法院也需要审查其(qí)是否具备购房资格。
06房屋(wū)存在(zài)上(shàng)市交易期限制而(ér)网签不能(néng)
对于某(mǒu)些有交易时间限制的安置房,如(rú)果房屋的上市交易限制期限尚未届满,受到交易期限的限制,买卖双方无法办理网(wǎng)签手续(xù)。一般情形下,安置房从交房到产权(quán)证(zhèng)初始登(dēng)记的时间大约在拆迁后(hòu)5年左右,如(rú)果再加上5年的上市时间限制,全部时间就是10年。在如此长的时(shí)间内无法完成过户,极易出现各种(zhǒng)不确定的合同风险。
07卖房人一房数卖而无法履约(yuē)
卖房(fáng)人就同一定向安置房分别与多个购房人签订数份买(mǎi)卖合同,在合(hé)同均为有效的前提下,购房人均要求履行合同的(de),存在相应的权利保护(hù)顺(shùn)序(已(yǐ)办理过户手续—合法占有—综合(hé)考虑付款(kuǎn)数额及先后、网签、合同成立先后等因素予以认定),顺序在后的(de)购房人继续履行合同诉求将无法得到支(zhī)持。在“指标买卖”和“合同买卖(mài)”交易中,因无现房存在,买受人根本无法了解到出卖人是否还与(yǔ)其他人签订了买卖合同。
08买房人(rén)不具备被安置身份而无(wú)法选房
此种风(fēng)险主要存在前述的指标(biāo)买卖中。由于定向安置房是对(duì)特定人群的安置,所以有资格选房的(de)人在前(qián)期签订相关补偿协议时都已(yǐ)由拆迁部门登记记录。其后,买受(shòu)人虽然支付对价购买了选房凭证(zhèng),但由于(yú)其不具备被安置资格(gé),即(jí)便持有选房(fáng)单也存在无权选购安置房的风险。根据大兴区(qū)的相关(guān)政(zhèng)策,安置房买卖合同底单上记载的权利人仅能在近亲属之间(jiān)进行调整。
09出卖人安置房被(bèi)作为强制执行财产
受房屋竣工、房产证取得时间较长或者上市交(jiāo)易时间限制等因素(sù),定向安置房买卖合同的履行(háng)期限往往较长。若卖房人在房屋所(suǒ)有权(quán)转移到购房人名下之前因个人债务被依法强制执行,则该定向安置房将面临被查封、拍卖等强制执行(háng)的(de)风险。买受人虽有提出(chū)执行异议的权利,但一方(fāng)面会耗费时间、金钱(qián)等成本;另一方面,其异议是否成立还需符合法律相关规定(dìng),一旦异(yì)议不成立,则面临房、钱两空的风险。
10房屋被卖房人设(shè)置权利负担无法过户
安置房具备办理产权登记条件时时,首次产(chǎn)权证办(bàn)理只能登记在被安置人名下。实践中,有些被安置人出售房屋是因(yīn)为陷入经济困难,经常拆东墙补西墙,向多人借贷(dài)。若购房人未能及时办理二(èr)次过户手续,房屋可能被卖房(fáng)人设置抵押、典当等(děng)权利负担。当卖房人(rén)无力涤除负担(dān)登记时,除非买受人出资将过户(hù)障碍解除,否则将面临无法过户的风险。
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