《物权法》第十四条规定，不动（dòng）产物权的（de）设立、变（biàn）更、转让和消灭，依照法律规定应当登记（jì）的，自记载于不动产登记簿时发（fā）生效力（lì）。齐精智律师提示不动产登记是不动产物（wù）权的公（gōng）示方（fāng）式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示（shì）推动的结果，不能把不（bú）动产登记理解为国家对不（bú）动产物权（quán）关系进行的干预或行政权力对不动产物权的授权或确认，不动产登记本身并不直接设定物权。不动产登记机关（guān）在不动产权属证书上注明的不动产权利的设定时间没有（yǒu）任何意义。不动产权利设立、变更、转让和消灭的（de）时间（jiān）起（qǐ）点应为权（quán）利记载于不动产登记薄之日。但不动（dòng）产物权归属，登记簿证明力并非绝对。本文不惴（zhuì）浅（qiǎn）陋，分析如下：

一、不动产登记，仅仅是权利归属的确（què）认和记载，本身并不直接设定物（wù）权。

裁判要旨：我（wǒ）国（guó）对不动产实行国家统一登记制度（dù），未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和（hé）记载，本身并（bìng）不直（zhí）接设定（dìng）物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、继承、承包等（děng）合同行（háng）为或者合法建造等事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等。

也就是说，设立、变更、转让和消灭（miè）不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相（xiàng）应发生的不动产物权变动及其登记是结果。因此，当事人之间发生不动产买卖、赠与（yǔ）、继承、承包等法律关系（xì），经不动产登（dēng）记部门依法办理相应的不动产物权变（biàn）动登记后，一方当（dāng）事人因反悔等原因对物权变动登记行（háng）为提出异议的，不宜在基础民事争议尚未解决的情况下（xià）迳（jìng）行提起行政诉（sù）讼（sòng），一般应（yīng）先行通过民事等途径解决基于买（mǎi）卖、赠与、继承、承包等（děng）基础民事法律关系发生的（de）纠纷，或者依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规（guī）定，在提起行政诉讼的同时，申请（qǐng）一并（bìng）解决相关民事争（zhēng）议，人民法院可以一并审理行政和民事争议。在基础（chǔ）民事争议解决、权利归属明确后（hòu），权利人可以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错（cuò）误的不动产（chǎn）物权登记（jì）。案件来源：中华（huá）人民共和国最高人民法院行 政 裁 定 书（2017）最高法行申8483号。

二（èr）、不动产物（wù）权（quán）发生变更但未办理权属变（biàn）更登记，物权登记人有权提起（qǐ）第三人撤销之诉。

裁判要旨：法院执行（háng）裁（cái）定将不（bú）动产（chǎn）物权执行给当事人并办理了房屋和土地的产权变更登记手续，且土地房屋的权属一直登记（jì）在当事人名下，当（dāng）事人对该财（cái）产享有独立请求权。尽管当事人取得该财产的执行裁定已被撤销，但（dàn）并没有进行（háng）权属变更（gèng）登记。基于物权登记（jì）公示效力，当事人仍为（wéi）相关房屋土地的（de）权利人。因此，当事（shì）人属于有（yǒu）权提（tí）起独立诉请（qǐng）的第三人，因而也具备提起第三人撤销之诉的原告主体资格。案件来源（yuán）：中华人民共和国最高人（rén）民法院民 事 裁 定 书（shū）（2016）最高法民终570号（hào）。

三、其他法院对经法律文书确认的不动产物权（quán）采取保全措（cuò）施不能影响权（quán）利人已经取得的权利。

裁判要旨：因人民法院的法律文书导致（zhì）物权设立、变更、转让（ràng）或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，是否进行不动产登记的变更，是所有（yǒu）权人的权利，并无法律规定该权利因未（wèi）及时办理产权登记或者变更登记而丧失。权利人（rén）取得权利后（hòu），其他（tā）法院对涉案房屋（wū）采取保全措（cuò）施并不能影（yǐng）响权利人已经取得的权利。案件来源：中华人民共和（hé）国（guó）最高人民法院民 事 裁 定 书（2015）民申字第2747号。

四、未（wèi）经审批、变更登记转让国有划拨土地使用权无效（xiào）。

裁判要旨：债务转移合同涉（shè）及国有划拨土地使用权转让的，出让方与受让方应当经有批准权的人民政府（fǔ）审批，并办理国有划（huá）拨土（tǔ）地使用权变更登（dēng）记等手续。出让方（fāng）未经有批准权（quán）的人民政府审批，且有批准权（quán）的人民政府因出让方违法出让国有划拨土地行为（wéi），已经责成相关土地管（guǎn）理部门收回国有划拨土地使（shǐ）用权的，出让方与受让方签订的债务转移合同未经审批且无法对效力进行补正（zhèng），应确认该合同无效。案件来源：最高法院(2012)民申字第1553号。

五、抵押登记时间应依抵押权记载于（yú）不动产登记簿上的（de）完成时间确定。

裁判要（yào）旨：权利证书上（shàng）记（jì）载的抵押权设定时间早于抵押登记实际完成时间的（de），应以抵（dǐ）押权实际记载于不动产登记簿上的时间（jiān）作为抵（dǐ）押登（dēng）记完成（chéng）的（de）时间，并以此（cǐ）为基础（chǔ）来确（què）定第三人是否（fǒu）知晓不动产登记权（quán）利状况。

案件来源：邹城市和源房地产开发有（yǒu）限责任公司与中（zhōng）国农业银行股份有限公司济宁（níng）分行、山东省济宁丰泽圆房地（dì）产开发有（yǒu）限公（gōng）司合（hé）资、合作开发（fā）房地产合（hé）同纠纷再审复查与审判监督民事判决书[最高人（rén）民法（fǎ）院（2013）民（mín）提字第97号]。

六、房屋登记本应判决撤销，但撤销将影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现（xiàn），故应当判决（jué）确认房（fáng）屋登记行为违法，保留房屋登记的效力（lì）。

裁判要旨：他（tā）物权包括（kuò）抵押权亦可以适用善意取得制度。但是判断房屋抵押权是否构成善（shàn）意（yì）取得，要结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果房屋抵押（yā）权符合善意取（qǔ）得的事实构成要素，则该善意取得亦可以构成对撤销房屋登记（jì）的阻（zǔ）却事由。抵押权因被担保债权的成立而成立（lì），亦因被担保债权的消灭而消灭。认定善意（yì）取得的核（hé）心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。房屋登记本应判（pàn）决撤销，但撤销将影响抵押登（dēng）记的效力，影响（xiǎng）抵押权的实现，故应当判决确认房屋（wū）登记行为违法，保（bǎo）留（liú）房屋登记的效力。案件来源：中华人民共和（hé）国最高人民法院行 政 判（pàn）决 书（2017）最高法行再95号。

七、登记机关（guān）仅对不动产抵押进（jìn）行备（bèi）案登记，未颁发土地他项权利证明书，不产生抵（dǐ）押权设立的法律效果。

裁判要旨：备案登（dēng）记不等同于抵押登记，仅进行备案登记的不（bú）动产抵押不能设立抵押权。备案登（dēng）记时登记机关仅在（zài）涉（shè）案土地使用证及土地登记卡上进行了记载，未向抵押权人发（fā）放他项权（quán）利证明，不（bú）能认为完成抵押登（dēng）记程序。

案件来源：山东省博兴县发达物资（zī）有限公司、魏龙喜（xǐ）保证合同（tóng）纠纷再审审查（chá）与审判监督民事判决书[最高人民法院（2015）民抗字第（dì）59号]

八、经执（zhí）行裁定（dìng）确认的不动产物权所有人即使未经过户登记亦可对抗无过错（cuò）的登记抵押权人。

裁判要旨（zhǐ）：执行裁定确认（rèn）的（de）房屋权利人，具有物权变动和强制（zhì）执行效力（lì），房屋的所有权自该裁定（dìng）生效时转移，登记（jì）权利人在明知房（fáng）屋实际不属于自己所（suǒ）有的情况下，又将其对外抵押担保的行为无效，即使在接受抵押担保过程中（zhōng）没有过错也不享有优先受偿权。

案件（jiàn）来源：《贵阳农村商业银行股份有限公司（sī）小（xiǎo）河支行等诉贵州省（shěng）振华电子工业进（jìn）出口（kǒu）公司案外人执行异议之诉纠纷案》【（2014）民（mín）申字第1716号执行 2014-10-28】

九、是否颁发房屋产权证书不影响转移登记的效力。

裁判要旨：虽然房屋登记程序（xù）包括记载于登记簿和发证两（liǎng）个程序，但只要房屋登（dēng）记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。

案件来（lái）源：中华人民共和国最高人民法院行 政 判 决 书（2018）最高法行再165号（hào）。

十、在建工程抵押的工（gōng）程竣工后未（wèi）重新办（bàn）理抵押登记的,继续享有抵押权。

裁判要旨：抵（dǐ）押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解（jiě）除和抵押物灭失等法定事由而消灭。工程（chéng）竣工（gōng）并（bìng）完成房地产初（chū）始登记后，抵押（yā）人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二（èr）款规定重新办理房产抵押登记（jì），并不（bú）必然导致在建工程抵押权消灭，此种情况下，抵押延续，且（qiě）具有对抗第三人的效力。

案件来源：中国农业银行乌鲁木齐市（shì）河南路支行与新疆龙岭实业有限公司上诉（sù）案民事判决书[最高人民法院（2007）民二终字第61号（hào）]

十一、在生效法律文书依然有效的情况下，不动产登记簿所记载的“权利人”提起行政诉讼，与被诉（sù）行（háng）政行为不具有行政诉（sù）讼意义上的利害关系，不具有原告主（zhǔ）体资格。

裁判要旨：生效法律文书确认不（bú）动产物权后，当事人未及时办理产权（quán）变更登记，致使不动产登记簿显示的权属状态与生效法律文书确立的权属状态不一致，该情形并（bìng）不影响当事人依（yī）据（jù）生（shēng）效法律文书对该不动产享有物（wù）权。在生效法律文书依然有效的情况下，不动（dòng）产登记簿所记载的“权利人”提起行政诉讼，与被诉行政行为不具有（yǒu）行政诉讼意义上的利害关（guān）系，不具有原告主体资格。

案件来源：中华人民共和国最（zuì）高人民（mín）法院行（háng） 政 裁 定 书（shū）（2017）最高法行申5914号。

十（shí）二、行政机关的颁证行为导致土地使用权人与房屋所（suǒ）有权人（rén）不一致（zhì）的，当事人（rén）可请求撤销违法的颁证行为。

裁判要旨：上述（shù）土地使用证和房屋所有权证的（de）颁发，违背房（fáng）地一致原则。吕梁市政府根（gēn）据张永杰申请对文水县政府核发（fā）的文国用（yòng）（2006）字第G0112130002号《国（guó）有土（tǔ）地使用证（zhèng）》进行复议时，查明该颁（bān）证行为所依据的权属来（lái）源资料有涂改，所盖印章（zhāng）也（yě）与当时使用的不符且颁证程序违法，据此复议决定撤销该颁证行为，并责（zé）令（lìng）文水县政府在30日内（nèi）重新作出具体行政行为，并无不当。

案件来源：张（zhāng）永杰（jié）、韩作刚与吕梁市人民政府行政复议申诉行政裁定书，[最高人民法院（2014）行监字第356号]。

十三、土地使用权（quán）证因（yīn）违法被撤销，不影（yǐng）响（xiǎng）成立在后的抵押权的成立并实（shí）现。

裁判要旨（zhǐ）：根据《中华人民共（gòng）和国物权法（fǎ）》第一百七十九条和第一百八（bā）十条的规定，抵押（yā）权的标的为债务人的财产，而非财产的物权凭证，故，即使（shǐ）作为抵押财产物权（quán）凭证的灵国用（2013）第（dì）72号国有土地使用权证因违法被撤销（xiāo），亦不（bú）应影响中国邮政三门峡支（zhī）行对涉案土地所享有的抵押（yā）权。灵（líng）宝市人民政府应当在（zài）依法办理涉（shè）案土地相关权证（zhèng）后，对中国邮政三门峡支行取得的抵押权登记依（yī）法进行相应变更。

案件来源：中华人民共（gòng）和国最高（gāo）人民法院行 政 判 决 书（2018）最高法行再183号。

十（shí）四、第（dì）三人未依据生效的法律文书办理（lǐ）变更登（dēng）记的，不影响其享有的物（wù）权。

裁判要旨：人民法院作出的生效民事判决已经（jīng）确认被征收房（fáng）屋的产权归第三人所有，虽然第三人未于民事（shì）判决生效后及时办理相应产权变更登记，出现房地产登记簿（bù）显示的权属状态与法院生效裁判确立的（de）权属状态之间存在不一致的情形，但该情形并不影（yǐng）响其依据生效的法律文（wén）书对（duì）被征收房屋享有不动（dòng）产物（wù）权。

案件来源：中华人民共和国最高人民（mín）法院行 政 裁 定 书（2017）最高法行申5914号。

十五、预登记的土地使用权证书不（bú）产生物权登（dēng）记的法律（lǜ）效果。

裁判要旨：我国实行土地登记发证制度，以出让方式取得国有（yǒu）土地使用权的，土地使（shǐ）用者应当向县（xiàn）级以上人民政府土地管理部门申请登记，由县级以上政府核发国有土地使用权证书，确认权利。虽签订国有土地使（shǐ）用（yòng）权（quán）出（chū）让合同（tóng），但没有按照相关法律规定申请国有土地使用权设定登（dēng）记，仅通过预登记申请获得预登记（jì）的国有土地使（shǐ）用证，并非国有土地使用权正式登记确权证书，预登记行为不产生物权登记的法律（lǜ）效果。案件来源：最高人民法院行（háng）政（zhèng）判决书（2018）最高法行再97号。

综（zōng）上，最高（gāo）人民法院 关于适用（yòng）《中华人民共（gòng）和国物权法》若干问题的解释（一）第二条（tiáo）：当事人有证据证（zhèng）明不动产登记簿的（de）记载（zǎi）与真实（shí）权利状态不符、其为该不动产（chǎn）物（wù）权的真实权利人，请求确认其（qí）享有物（wù）权的，应予支持。

由此可（kě）见（jiàn），不动产（chǎn）登（dēng）记，仅仅是权利归属的确认和（hé）记载，本身并不直接设定物（wù）权。