一、为套取银行贷款而签订房（fáng）屋买卖（mài）合同的认定

为套取银行贷款而签订房屋买卖合同（tóng），真实目的是套取（qǔ）银行贷款，而不是房（fáng）屋买卖，所以为套取（qǔ）银行贷款而签订房屋买卖合同在交易过程（chéng）中会有很多不符合常理的现象，可（kě）以（yǐ）作（zuò）为认定案件事实的依据。

1、买卖双方（fāng）一般是熟人关系

合谋作假一般都发生在熟人（亲戚朋友等关系（xì））之间，一般不会（huì）有人（rén）找陌生人合谋作假，因为这样风险（xiǎn）太大，这是常理。此外，买卖双方是熟人，也可能私下签订书面的协议（包括真实意思表（biǎo）示不是房屋买卖，房（fáng）屋过（guò）户到买受（shòu）人名下后房屋所（suǒ）有权仍归属卖售人；房屋过户回（huí）卖售人的时间（jiān）等（děng）），以防范风险。

2、可能（néng）没有中介（jiè）居间

这（zhè）主要是为了节约成（chéng）本。

3、合同内容不合常（cháng）理

真实的房屋买卖是（shì）重要的交易（yì），合同一般会约定的比较详细，包括：双方当（dāng）事人、房屋坐落、房屋总价、付款方式、付款期限、过户时间、交房时间、户口迁出时间、家具家（jiā）电和维修基金（jīn）等的处理、违约责（zé）任等等。但是，为套取银行贷款而签订房（fáng）屋买卖合同一般对合（hé）同条款不重视，签（qiān）订的比较随意，尤其是违约责任条款可能会缺失。

4、没有实地看房（fáng）

因为真实意思（sī）不（bú）是房屋（wū）买卖，因此没必要看房。

5、首付款未实际支（zhī）付

既然房屋买卖只是一个形（xíng）式（shì），不是真（zhēn）实意思表示，那么，购房的首付款买受（shòu）人一般（bān）不会实际支付。即便为了应付银行的（de）审查而有首付的银行流水和收据，首（shǒu）付的钱也会转（zhuǎn）一圈再回到买受人处（chù），或者首付的钱就根本不（bú）是买受人自己的钱，而（ér）是来自卖售人或者（zhě）第三人。即，首付一般只是“走账”，没有实际支付。

6、未实际交房

为套（tào）取银行贷款（kuǎn）而签订房屋买卖合同，房屋（wū）买卖不是真实意思，因此卖售（shòu）人不会（huì）交房给买受人（rén），买受人也（yě）不会（huì）催告卖售人交（jiāo）房。

7、贷款（kuǎn）的由卖售人归还（hái）

银行放款（kuǎn）之后，本应由买受人还贷，但是由于买受人只是帮助卖售人套取银（yín）行（háng）贷款，因（yīn）此买受人不会自掏腰包还贷款（kuǎn），贷款一般由卖售人实际归还（hái）。

二、合同效力：无效

为套取银行贷款而签订的房屋买（mǎi）卖合同无效，法律依据有（yǒu）两个：非真实意思（sī）表（biǎo）示、以合法（fǎ）形式掩盖非（fēi）法目的。

1、非真实意思表示

《民法通（tōng）则》第55条规定：“民事法律（lǜ）行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二（èr）)意思表示真实；(三)不违反法律或（huò）者社会公共利益。”《民法总则》第143条（tiáo）规定：“具备下列条件的民事法（fǎ）律行为有（yǒu）效：（一）行为人（rén）具有相应的民事行为能（néng）力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律（lǜ）、行政法规的强制（zhì）性规（guī）定，不违（wéi）背公序良俗。”

根据上述法律规定，非真实意思表（biǎo）示的合同无效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有（yǒu）权于买受人，买（mǎi）受（shòu）人支付价款的合同。房屋买卖合同（tóng）的（de）真实意思应该是房屋卖售人转（zhuǎn）移房屋（wū）所有权于买受人，买受人支付房屋价款。而为套取银行贷款而签订的房屋买卖（mài）合同，真实（shí）意思不是房屋买卖（mài），而是通过非法途径获取银行贷款，即房屋买卖不是房屋买卖合同的（de）真实（shí）意思，因此房屋买卖（mài）合同无效。

2、以合法形式掩盖非（fēi）法（fǎ）目的

《合同法》第（dì）52条规定：“有下列情形之（zhī）一的（de），合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的（de）手段（duàn）订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体（tǐ）或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法（fǎ）目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政（zhèng）法规的强制性规定。”

根据上述规定（dìng），以合法形式掩盖非法目的的合（hé）同无效。为套取银行（háng）贷款而（ér）签订的房屋买卖合同是（shì）以合法形式掩盖非法目的的合同：通过房屋买卖的方式贷款是合法形式，真实意思用虚（xū）假的房（fáng）屋买卖套取（qǔ）银（yín）行贷（dài）款是非法目的。因此，为套取银行贷款而签订的房屋买（mǎi）卖合同（tóng）无效。