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来源:   作者:   发布日期:2019-07-16

一、为套取银行贷款而签订房(fáng)屋买卖(mài)合同的认定


 


为套取银行贷款而签订房屋买卖合同(tóng),真实目的是套取(qǔ)银行贷款,而不是房(fáng)屋买卖,所以为套取(qǔ)银行贷款而签订房屋买卖合同在交易过程(chéng)中会有很多不符合常理的现象,可(kě)以(yǐ)作(zuò)为认定案件事实的依据。


 


1、买卖双方(fāng)一般是熟人关系


 


合谋作假一般都发生在熟人(亲戚朋友等关系(xì))之间,一般不会(huì)有人(rén)找陌生人合谋作假,因为这样风险(xiǎn)太大,这是常理。此外,买卖双方是熟人,也可能私下签订书面的协议(包括真实意思表(biǎo)示不是房屋买卖,房(fáng)屋过(guò)户到买受(shòu)人名下后房屋所(suǒ)有权仍归属卖售人;房屋过户回(huí)卖售人的时间(jiān)等(děng)),以防范风险。


 


2、可能(néng)没有中介(jiè)居间


 


这(zhè)主要是为了节约成(chéng)本。


 


3、合同内容不合常(cháng)理


 


真实的房屋买卖是(shì)重要的交易(yì),合同一般会约定的比较详细,包括:双方当(dāng)事人、房屋坐落、房屋总价、付款方式、付款期限、过户时间、交房时间、户口迁出时间、家具家(jiā)电和维修基金(jīn)等的处理、违约责(zé)任等等。但是,为套取银行贷款而签订房(fáng)屋买卖合同一般对合(hé)同条款不重视,签(qiān)订的比较随意,尤其是违约责任条款可能会缺失。


 


4、没有实地看房(fáng)


 


因为真实意思(sī)不(bú)是房屋(wū)买卖,因此没必要看房。


 


5、首付款未实际支(zhī)付


 


既然房屋买卖只是一个形(xíng)式(shì),不是真(zhēn)实意思表示,那么,购房的首付款买受(shòu)人一般(bān)不会实际支付。即便为了应付银行的(de)审查而有首付的银行流水和收据,首(shǒu)付的钱也会转(zhuǎn)一圈再回到买受人处(chù),或者首付的钱就根本不(bú)是买受人自己的钱,而(ér)是来自卖售人或者(zhě)第三人。即,首付一般只是“走账”,没有实际支付。


 


6、未实际交房


 


为套(tào)取银行贷款(kuǎn)而签订房屋买卖合同,房屋(wū)买卖不是真实意思,因此卖售(shòu)人不会(huì)交房给买受人(rén),买受人也(yě)不会(huì)催告卖售人交(jiāo)房。


 


7、贷款(kuǎn)的由卖售人归还(hái)


 


银行放款(kuǎn)之后,本应由买受人还贷,但是由于买受人只是帮助卖售人套取银(yín)行(háng)贷款,因(yīn)此买受人不会自掏腰包还贷款(kuǎn),贷款一般由卖售人实际归还(hái)。


 


二、合同效力:无效


 


为套取银行贷款而签订的房屋买(mǎi)卖合同无效,法律依据有(yǒu)两个:非真实意思(sī)表(biǎo)示、以合法(fǎ)形式掩盖非(fēi)法目的。


 


1、非真实意思表示


 


《民法通(tōng)则》第55条规定:“民事法律(lǜ)行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二(èr))意思表示真实;(三)不违反法律或(huò)者社会公共利益。”《民法总则》第143条(tiáo)规定:“具备下列条件的民事法(fǎ)律行为有(yǒu)效:(一)行为人(rén)具有相应的民事行为能(néng)力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律(lǜ)、行政法规的强制(zhì)性规(guī)定,不违(wéi)背公序良俗。”


 


根据上述法律规定,非真实意思表(biǎo)示的合同无效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有(yǒu)权于买受人,买(mǎi)受(shòu)人支付价款的合同。房屋买卖合同(tóng)的(de)真实意思应该是房屋卖售人转(zhuǎn)移房屋(wū)所有权于买受人,买受人支付房屋价款。而为套取银行贷款而签订的房屋买卖(mài)合同,真实(shí)意思不是房屋买卖(mài),而是通过非法途径获取银行贷款,即房屋买卖不是房屋买卖合同的(de)真实(shí)意思,因此房屋买卖(mài)合同无效。


 


2、以合法形式掩盖非(fēi)法(fǎ)目的


 


《合同法》第(dì)52条规定:“有下列情形之(zhī)一的(de),合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的(de)手段(duàn)订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体(tǐ)或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法(fǎ)目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政(zhèng)法规的强制性规定。”


 


根据上述规定(dìng),以合法形式掩盖非法目的的合(hé)同无效。为套取银行(háng)贷款而(ér)签订的房屋买卖合同是(shì)以合法形式掩盖非法目的的合同:通过房屋买卖的方式贷款是合法形式,真实意思用虚(xū)假的房(fáng)屋买卖套取(qǔ)银(yín)行贷(dài)款是非法目的。因此,为套取银行贷款而签订的房屋买(mǎi)卖合同(tóng)无效。


 


 


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