在未取（qǔ）得不动产权证的情况下，“准（zhǔn）房主”将房屋转卖（mài）他人，取得不动产权（quán）证后，又（yòu）与第三人签订房屋买卖合同并办理过户手续。日前，湖北省仙桃市（shì）人民法院审结了一起“一房二卖”的案件（jiàn），判决卖房者返还购房首付款并（bìng）支付违（wéi）约金11万元。

　　2018年3月（yuè），马某与陈（chén）某签订房屋买卖合同，双方约定马某购买陈某尚未（wèi）办理产权登记的商（shāng）品房，并（bìng）于合同签订当日向陈某支付购房首付款21万元，余款待房产过户后支付，若陈某违约，则（zé）应返还购房款并支付21万元违约金。2021年9月，马（mǎ）某得知陈某已取得商品房不动产权证，随即要求陈某办理过户手续（xù），陈（chén）某却以各种理由搪塞。后马某（mǒu）经多方查证得知，陈某已将该房屋出售给第三人并办理了（le）过户手续。马某遂向仙桃法院提起诉讼，要求陈某返还（hái）购房款并支付违约金。

　　法院审理后认为，在房屋买卖过程中，签订房屋买卖合同并不代表房屋所有权的转移，房屋所（suǒ）有权的取得须经登记才发生法律（lǜ）效力。本案中，陈某“一房二卖”，马某虽与陈某签订（dìng）合同在（zài）先，但未办理房屋变更登记，未能取得房屋所有（yǒu）权（quán），相反（fǎn），马某获得（dé）房（fáng）产证后将房屋出售给第三人并办理过户（hù）手续，此时房屋所有权已转移至第三人。

　　马某与陈某之间（jiān）签订房屋买卖合（hé）同是双方真实意思表示，此时房（fáng）屋虽未办（bàn）理产权登记，陈某尚（shàng）未取得该房屋的所有权，但基于商品房买卖（mài）合同，陈（chén）某对该房屋享有（yǒu）合同上的债权，而（ér）债权转让是（shì）民法典赋予合同当事人的权利之（zhī）一。陈某将房（fáng）屋出售给第三人并办理过户手续，该（gāi）违约行为造成了房（fáng）屋买卖合同（tóng）无法继续履行，马某可以请求解（jiě）除合同，要求陈某返还购（gòu）房款，并支（zhī）付违约金或赔偿违约造成的损失（shī）。

　　结合涉（shè）案房屋所处区域、马某实际支付首付款的（de）金额、陈某订（dìng）立合同时对房屋涨跌情形的预见能力和经济状况等综合因素，法院酌情认定违约金（jīn）为房（fáng）屋价格涨跌（diē）差价的60％即11万元。

　　综上，法院依法判决陈某（mǒu）返还马某购房首付款（kuǎn）21万元并支付违约金11万元。判决作出后，双方当事人均未上诉，该案现已生效。