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来源(yuán): 作(zuò)者: 发布日期:2022-06-02
在未取(qǔ)得不动产权证的情况下,“准(zhǔn)房主”将房屋转卖(mài)他人,取得不动产权(quán)证后,又(yòu)与第三人签订房屋买卖合同并办理过户手续。日前,湖北省仙桃市(shì)人民法院审结了一起“一房二卖”的案件(jiàn),判决卖房者返还购房首付款并(bìng)支付违(wéi)约金11万元。
2018年3月(yuè),马某与陈(chén)某签订房屋买卖合同,双方约定马某购买陈某尚未(wèi)办理产权登记的商(shāng)品房,并(bìng)于合同签订当日向陈某支付购房首付款21万元,余款待房产过户后支付,若陈某违约,则(zé)应返还购房款并支付21万元违约金。2021年9月,马(mǎ)某得知陈某已取得商品房不动产权证,随即要求陈某办理过户手续(xù),陈(chén)某却以各种理由搪塞。后马某(mǒu)经多方查证得知,陈某已将该房屋出售给第三人并办理了(le)过户手续。马某遂向仙桃法院提起诉讼,要求陈某返还(hái)购房款并支付违约金。
法院审理后认为,在房屋买卖过程中,签订房屋买卖合同并不代表房屋所有权的转移,房屋所(suǒ)有权的取得须经登记才发生法律(lǜ)效力。本案中,陈某“一房二卖”,马某虽与陈某签订(dìng)合同在(zài)先,但未办理房屋变更登记,未能取得房屋所有(yǒu)权(quán),相反(fǎn),马某获得(dé)房(fáng)产证后将房屋出售给第三人并办理过户(hù)手续,此时房屋所有权已转移至第三人。
马某与陈某之间(jiān)签订房屋买卖合(hé)同是双方真实意思表示,此时房(fáng)屋虽未办(bàn)理产权登记,陈某尚(shàng)未取得该房屋的所有权,但基于商品房买卖(mài)合同,陈(chén)某对该房屋享有(yǒu)合同上的债权,而(ér)债权转让是(shì)民法典赋予合同当事人的权利之(zhī)一。陈某将房(fáng)屋出售给第三人并办理过户手续,该(gāi)违约行为造成了房(fáng)屋买卖合同(tóng)无法继续履行,马某可以请求解(jiě)除合同,要求陈某返还购(gòu)房款,并支(zhī)付违约金或赔偿违约造成的损失(shī)。
结合涉(shè)案房屋所处区域、马某实际支付首付款的(de)金额、陈某订(dìng)立合同时对房屋涨跌情形的预见能力和经济状况等综合因素,法院酌情认定违约金(jīn)为房(fáng)屋价格涨跌(diē)差价的60%即11万元。
综上,法院依法判决陈某(mǒu)返还马某购房首付款(kuǎn)21万元并支付违约金11万元。判决作出后,双方当事人均未上诉,该案现已生效。