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来源:   作者(zhě):   发(fā)布日期:2019-03-01

开发商阶段性连(lián)带保证责任的认定
2018-12-26 14:22:38 | 来源(yuán):人民法院(yuàn)报 | 作者:韩耀斌
  【案(àn)情回放】

  2015年(nián)1月27日(rì),银行与(yǔ)李某、开发商签订《个人购房借款/担保合同》,约定:李某向银行借(jiè)款(kuǎn)637万元(yuán),用于(yú)购买房屋,本合同项下(xià)的担保方式为抵押加阶(jiē)段性保证;李某同意将购(gòu)买的房屋抵押给银行,为借款提供担保,并同意(yì)银行代位申请抵押登记(jì);开发商承担阶段性连(lián)带责(zé)任保证,保证期(qī)间为发(fā)放贷款之日起(qǐ)至房产办妥抵押(yā)登记之日止;银(yín)行自接到开发商转交房屋所有权证之日起30个工作日内完成抵押登记;无论何种原因导致抵押登记(jì)未能办理,开发商继续(xù)承担保证责任。

  合同(tóng)签订后,银行向李某发放贷款637万元。李某自2016年3月起开始出现逾期还款(kuǎn)情形。同年11月7日,开发商将李某的产权(quán)证交付(fù)银行。涉案房屋在2017年1月6日被公(gōng)安机(jī)关查封(fēng)。

  现银行诉至(zhì)法院,以李某违约及不能办(bàn)理抵押登记(jì)为由,要求李某立即偿(cháng)还(hái)全部贷款及利(lì)息,开发(fā)商承担连带保证责任。开发商主张其已依约将房产证交给银行,因银行未及(jí)时办理(lǐ)抵押登记致使房屋被查封,其不应承担(dān)保证责任。银行对此辩称,因李某拒不配合,导致抵押登记未能办理,己(jǐ)方不存在过错,开(kāi)发商应承担保证责任。

  一(yī)审法院经审理,判决李某承担还款责任,开发商对此(cǐ)承(chéng)担连带(dài)保证责(zé)任。开发商不服(fú)提起上诉,二审法院认(rèn)为银行(háng)怠于(yú)办(bàn)理抵押登记(jì),改判开发商不承担保证责(zé)任。

  【不同观点】

  本案的争议焦点在于,银行(háng)未能按期取得抵押权证,开发(fā)商是否应当承担保证责任(rèn)。对此存在(zài)以下两种观点:

  第一种(zhǒng)观点认为,开发商应承(chéng)担保证责任。合同系当事人之间的法律,对当事人均有法律约束力,合同责任系无过错责(zé)任,过错并(bìng)非(fēi)承担责任的要件,故判断开发商是否承担保证责任应当依据合同的约(yuē)定,无须考量(liàng)过错因素。本案中,双方签订的合同(tóng)明确约定,在房屋抵押登记办妥之(zhī)前开发(fā)商承担保证责(zé)任,亦约定无(wú)论何种原因导致(zhì)抵押登记未能办理,开发商继续承担保证责任,现房屋抵押登记未办(bàn)理,依照该(gāi)约定,开(kāi)发商当然需承担保证责任。另外,一般情形下,办理抵押登记确实需(xū)要抵押人的配合(hé)。本案中,李(lǐ)某在取得房(fáng)产证之前已经违约,该违约行为发生在合同约定的开(kāi)发商承担保证责任的期间,据此开发商也应承担保证责任。

  第二种观(guān)点认为,开发商不应承担保证责任。阶段性保证合同系附解(jiě)除条件的(de)保证合同(tóng),如抵押登记办妥,开(kāi)发商(shāng)的保证责任免(miǎn)除,非因银行的原因导致抵押登记未办妥,开发商(shāng)承担(dān)保(bǎo)证责任。合同法(fǎ)第四十五(wǔ)条第二款规定,当事(shì)人为自己的利益不正当阻止条(tiáo)件成就的,视为条件已经(jīng)成(chéng)就。本案中,银行(háng)明知不及时办理抵押登记会对开发商造成不利后果,但未有证据表明银行在收到房产证后积极办(bàn)理抵押(yā)登记,应当认定(dìng)银行怠于办理房屋(wū)抵押登记(jì),可以视为符合上述规定的情形,开发商予以(yǐ)免责。另外(wài),据了解,在商品(pǐn)房按揭贷款实践中,银(yín)行在贷款时往往已经让抵押人出(chū)具相关文件,可以自行办理抵押登记,并不必然需要抵押人的配合(hé),银行称抵押人不(bú)配合,没有任何证据予以佐证。至(zhì)于“无论何种原因导致抵押(yā)登记未办理,开发商继续承担保证责任”的约定,根据合同法第四十条、第五十三条的规定,应当认定无效。

  【法(fǎ)官回(huí)应】

  银行怠于办理抵押登记 开发(fā)商的阶段性连(lián)带(dài)保(bǎo)证责任可予免(miǎn)除

  本案情形在司(sī)法实践中多发,尽管多数判决认定(dìng)开发商不承担保证责任,但并没有完(wán)全厘清(qīng)开发商阶段性连带责任保证所涉的多个法律问题,笔(bǐ)者将结合本案予以解答。

  1.阶段性连带保证合同的性质

  在商品房预售买卖交易中,开发商希望早日回收资金减轻压力,但买受人并未取得不动产登(dēng)记证,无(wú)法办理以银行为抵押(yā)权人的抵押(yā)权证,银行在没有增信措施的情况下不愿意放款。开发商为了(le)促成交易,解决银行在放款日至取(qǔ)得房屋抵押权证期间无任何增信措施的问题,愿(yuàn)意(yì)在此期间提供连带(dài)责任保证,待银行取得抵押权证(zhèng)后,不再承担保证责任,阶段性保证应运而生。从阶段性保证制度创立的初衷来看,系为了解决贷款风险敞口期的问题,加快(kuài)房屋(wū)买卖的进程。故(gù)阶段性连带保证合同为附解除(chú)条(tiáo)件的(de)合同,即抵押登记办妥,开发(fā)商即免除保证责任,并非附期限的(de)合同,即在(zài)该期(qī)限内开发商必须(xū)承担保证责任。

  2.解除条件满足后开发商(shāng)有无保证责任

  如上所述,一般情(qíng)形下,解除条件满足,开(kāi)发商免除保证(zhèng)责任,但当事人明确约定对解除条件满(mǎn)足之日前产生的债务承担保证责任的除外,因为该约定并不(bú)违反法律的强(qiáng)制性(xìng)规定,属有效约定。尽管(guǎn)当前解除条件(jiàn)已经满足,但在存在上述(shù)特别(bié)约定,解除条件满足前,借款人严重违约,贷款人有权“宣布贷款全部到期”的(de)情形下,开发(fā)商对借款人的全部(bù)还款责任是否承担连带保证责任。对此,应当区分情况对待,宣布(bù)债务全部到期应当通知债务人,如果在(zài)解除条件满足前,银(yín)行已经通知借款人贷(dài)款全部到期,那么该债务属于约(yuē)定的承担保证责任的债务,开发商应当对此承(chéng)担保证责任;如果银行没有(yǒu)通知借款人,那么该债(zhài)务不全属于约定的承担保证责任(rèn)的债务,开发(fā)商仅对解除条件满(mǎn)足(zú)前借款人欠付的款项承担保(bǎo)证责任。

  3.因第(dì)三人的原因导致解除条(tiáo)件未成就(jiù)时开发(fā)商有无保证责任(rèn)

  这里(lǐ)的(de)第三人(rén)原因主要是指出借人不配合及房屋登记中心的迟(chí)延办理致(zhì)使房屋被查封或被他人善意取得而无法办理抵(dǐ)押登记的情形。这种情形下,其实双方均无(wú)过错,责任承担实质是谁承担风(fēng)险的问题(tí)。笔者认为,根据一般法理,如果双方当事人(rén)对此有约定,从其约定。如果没有约定,因阶段性保证制度设(shè)立初衷为解决银行风险敞口期(qī),避免无增(zēng)信措施的空档期,故开发商理应(yīng)承担该风险;而且,合同约定(dìng)开发商在抵押登记办妥之前承(chéng)担(dān)保证责任,将该风险分(fèn)配给开发商,亦符合合同(tóng)约定。

  4.银行怠于办理(lǐ)抵押登记时开发商能否免责及其认定规则

  银行在条件具备时及时办理抵押登记系其当然合同义务。如(rú)此不课以银行责任,如同允许(xǔ)其权利滥用,违反民法中的“权利不得滥(làn)用”的基本原(yuán)则,亦违反公平原则,故此情(qíng)形(xíng)下,开发商的保证责任(rèn)应当予以免除。

  银行未能在约定的期限内(nèi)取得抵押权证情形下,常以出借人不配合或房屋登记机关原因为由,辩称其未怠于履行义务,此种情形下的举证责任应如何分担?当(dāng)前,在商品房按揭贷款实践中,银行在贷款时往往已(yǐ)经让抵押人出具相关文件,可(kě)以自行办理抵(dǐ)押登记,并(bìng)不必然需(xū)要(yào)抵押人的配合;房屋登记机关办理抵押登记的流程亦比较规(guī)范,在(zài)当事人提交材料时会出具收据,故银行有能力对此予以举证,银行(háng)应当举(jǔ)证证明系(xì)第三人原因导致其未能按期取得抵押权证,否则应认定其怠于(yú)履行义(yì)务。

  如合同中未(wèi)约定(dìng)银行(háng)办妥抵押证的期限,能否说明银行未怠于履行义务?答案显然是否定的。如上所述,银行在条件具备时(shí)及时办理抵押登记系其当然合同义务,故银行应当在合理的(de)期限内办理(lǐ)抵押登记。问题是(shì)该期限如何(hé)确定。该期限的起算(suàn)点为银行收到房屋所有权证之日,结束日为银行向(xiàng)不动产登记(jì)中心提交材料之日,当(dāng)无争议,关键是确定两(liǎng)者的期限(xiàn)。笔者认(rèn)为,应当考量银行准备登记材(cái)料的时间(jiān)和交易惯例。考虑到银行按揭抵押涉及整个房产项目的贷款人,往往成批办理,并(bìng)非单个办理,准备(bèi)登记材料需(xū)要耗费不少时间,结合我们审理的案件中多家银行约定的期间,短(duǎn)则一个月,多则三个月,据此衡平各方利(lì)益,该(gāi)期限一(yī)般定为三个(gè)月为宜,即如(rú)果银行在条件具备的情形下,在收到房屋所有权证后未在三个月内(nèi)向不动产登记中(zhōng)心(xīn)提交抵押登记申请,可以认定其怠于履行办证义务,开发商保证责任即可免除。

  5.阶段性保证责任保证期(qī)间的确定

  保证债务极其(qí)特殊,既有保证期间又有诉讼时效,二者(zhě)极易混淆。二者存(cún)在明显不同,依据相(xiàng)关法律的规定,保证期间为除斥期间,不能中止、中断和延长;无论保证人是否抗辩,债权人未在该期间内向保证人主张权(quán)利,保证债务消灭,该(gāi)事项(xiàng)属于法院主动审查的事项;当事人可以约定(dìng)该(gāi)期间。而诉(sù)讼时效是权利受公权力保护的期(qī)间,能中止、中断和延长;该事项依当事人的抗(kàng)辩(biàn)而审查,不属于法院主动(dòng)审查的事项;该期间为法定期(qī)间(jiān),当事人不能通(tōng)过约定排除(chú)其适用。二者(zhě)亦存在紧密的关联性(xìng),在保证期间内,债(zhài)权人向保证人主张(zhāng)权利(lì),保证期间(jiān)消灭,保证债务(wù)的诉讼时效开始起算。可见保证期间系法律上的专(zhuān)业术语,具有特定的含义,与当事人在(zài)合同约定的(de)“保证期间为发放贷款之日起至房产办妥抵押登记之日止(zhǐ)”中的“保证期间”完全不是(shì)一个概念,此处的“保证期(qī)间”,依(yī)据上下文(wén)的理解(jiě),可(kě)能是确定主债务的期间,也可能是确定保证责任的条件,需要特别注意。

  阶(jiē)段性连带保证(zhèng)责任属(shǔ)于保证债务,当然存在保证期间。依照法律的规定,保证期间有约定的从约定,没有约定的为债务履(lǚ)行期限届满之(zhī)日起6个月。在阶(jiē)段性连带责任保证所附解除条件满足时,开发商不(bú)承担(dān)保证责(zé)任(rèn),保(bǎo)证期间的适用无从谈起(qǐ)。非因(yīn)银行原因致使(shǐ)阶段性连带责任保证所附条件确定不能满足时,开发商的阶段性保证责任实际已经转变为连带保(bǎo)证(zhèng)责任,该保证责(zé)任的期间并(bìng)无特殊性,依据连带保证责(zé)任期间的相关规定予以确(què)定(dìng)即可。

  (作者单位(wèi):北(běi)京市第二中级人民法院)


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