不动产查封登记必须知晓（xiǎo）的9大问题

    在保全与执行中，关于不动产查（chá）封登（dēng）记有几个问题一定（dìng）要了解！比如：如何确定首封机关？轮候查封是否需（xū）要续封？首封处置是否要解除轮候查封？如何确定统一不动产登（dēng）记前查封顺序等等。

    01如何确定首封机关

    如何确（què）定首封（fēng）法院，关系到谁对不动（dòng）产（chǎn）有处分权。而相关规（guī）定对此并不明（míng）确，造成理解（jiě）不同， 相应确（què）定的（de）首封机（jī）关也不同。《不动产登记暂行（háng）条例实施细则》第91条规定（dìng），两个以上查封机关查封同一不动产的，不动产登记机构（gòu）应当为先送达法（fǎ）律文书的机关办理查封登（dēng）记，对后送达执行文书的机关（guān）办（bàn）理轮候查封登记。根据（jù）此规定，应以登记（jì）机构登记查封时间排序确定登记在先的为首封，在后为轮候查封。如首封查封（fēng）到期（qī）未办续封（fēng）登记，则排序在后的轮候查封开始生效，生效时点为首（shǒu）封结束时间（jiān）。如首封办（bàn）理了续封登记，则轮（lún）候的查封仍不生效，不计（jì）算查封时间（jiān）。例如，甲乙丙（bǐng）3家法院分别于2015年3月1日、4月（yuè）1日、5月1日（rì）分别查封同一不动产，查封（fēng）期限3年。如甲法院没续封，首封法院甲查封至2018年2月28日，到期失效；乙法（fǎ）院查封（fēng）生效时（shí）间为2018年3月1日，至2021年2月28 日，丙法院仍为轮候状态。如甲（jiǎ）法院在2018年2月1日办理了续（xù）封登记（jì），则甲法院作为首封，有效期延长时间为2018年2月1日至 2021年1月（yuè）31日，乙（yǐ）、丙法院为轮候状态（tài）。

    02轮候查封是（shì）否需要续封

    轮候查封，是指对其他人民（mín）法院已（yǐ）经查封的财产，执行法院（yuàn）在登记机关进行登记或者在其他人民法院进行记载，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封。轮候查封是否需要续封，对（duì）此认识不一，有（yǒu）的要求办理续封登记。笔者认为，根据《最高人民法院关于人民法院民（mín）事（shì）执（zhí）行中查封、扣押、冻结（jié）财产的规定》（法释〔2004〕15 号）第（dì）28条第1款规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。人民法（fǎ）院对已查封、扣押（yā）、冻结（jié）的全部财产进行处分后， 该财产上的轮候（hòu）查封自始未产生查封、扣（kòu）押（yā）、冻结的效力（lì）。故轮候查封阶段因轮候（hòu）尚未生效不存在到期，也就不需要进行续查封登记，只有（yǒu）在首封状态下的查封才有续封登记问题。

    03处（chù）置查封的不动产法律文书种类

    《不动产暂行条例实施细则》第90条要（yào）求查封不动产时需法院协助执行通（tōng）知书，根据《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》（公通字〔2013〕30 号）第 12 条规定，查封土地、房屋等涉案（àn）不（bú）动产的，应当经县级以上公安机关负责人批（pī）准（zhǔn），制作协助查封通知书，明确涉案土地、房屋（wū）等不动产的详细地址、权属证书号、权利人姓名或者单位名称等事项，送交国土资（zī）源、房地产管理等有关部（bù）门协助办理，有关部（bù）门应当在相关通知书回（huí）执中注明办理情况。侦查人员到国（guó）土资源、房地产管理（lǐ）等有关部门办理土地使用权或者房屋查封登记手续时，应当出（chū）示（shì）本（běn）人工作证件，提交查封（fēng）决定书和协助查封通知书，依（yī）照有关办理查封事项。但在涉及处分查封（fēng）不动（dòng）产（chǎn）时，法院往往直接下达裁定书和协助执行通知书，对先前查封的财产进行处置实现清（qīng）偿，要求协助办理转移登记，实现（xiàn）解除查封登记效果。此时登记机构需审查法律文（wén）书的形式（shì），根据《最高人民法院（yuàn）关于适用〈中（zhōng）华人民（mín）共和（hé）国物权法〉若干问（wèn）题的解释（一）》第7条规定，登记机构可以办理转移登记的生效（xiào）文书（shū）是指改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解（jiě）书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交（jiāo）裁定书、以物抵（dǐ）债裁定书。只有上述文书才能（néng）认定为《物权法》第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的后果。现实（shí）中，有的（de）法院送达解封令要求办理转移（yí）登记，该文书形（xíng）式不符合法律要（yào）求，凭此解封令不能解除不动产（chǎn）上有轮候的其他机关查封，更（gèng）不能（néng）办理转移登记。

    04首封处置是（shì）否要解除轮候（hòu）查（chá）封

    如果首封（fēng）法院对已（yǐ）查封（fēng）财产进行全部处分，是否要先行解除该不动产上（shàng）的其他轮候（hòu）查封，实践中有不同的认识。笔者认为（wéi），根（gēn）据最高人民法院（yuàn）司法解（jiě）释相关规定，轮候查封（fēng）自始未产生查（chá）封效力，因为轮（lún）候查封仅自在先查封已经解除后才发生法律效力。但如果首封法院解除查封是为了对已限制的财产进行处（chù）分，所以轮候查封（fēng）并非自首封（fēng）解除后生效，而是自始未产生效（xiào）力。首封法院无需（xū）先行解除该财产上（shàng）的其他轮候查封（fēng），可直接进行处分。当然，该法院的处分文书必须（xū）是发生效力的改变原有（yǒu）物权关系的法律文书。

    05如何确定（dìng）统一不（bú）动产登记前查封顺序

    不动产统一登记（jì）前土地（dì）和房产分别由不同部门进行查封（fēng）登记，《不动产登记暂行条例》实施以来，全国房、地逐步实现由不动（dòng）产登记机构统一登（dēng）记。但在此之前土地和房屋分别查封登记的，如何确定查封顺（shùn）序？笔者认为，根据《城市房地产管（guǎn）理法》第32条规（guī）定，房地产转让、抵押时，房屋（wū）的（de）所有权和该房（fáng）屋占用范围内土地使用权同（tóng）时转让、抵押。《物权法》第182条规（guī）定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的（de）建筑物一并抵押（《民法典》第397条规定（dìng）与《物权法》第182条规定相同）。该两条法（fǎ）律规定体现了“房地一体”原则，应当将建筑物和建设用地使（shǐ）用权视（shì）为同一财产，查封土地及其地上房屋，反之亦然。确定查封顺序应按登记的时间先后统一计算排序（xù），同一天在不同部门登记，且无法确定（dìng）时间先后的视为（wéi）同时登记。

    06房（fáng）屋登记后附着的土地能否查（chá）封

    实践中有时遇到法院要求对已办理登记的房屋附着的土地进行（háng）查封（fēng），根据“房地一体（tǐ）”原则，房屋办（bàn）理不动产登记时（shí），其附着的土（tǔ）地不应视为独立于房屋存在，应视为同一权利。正如开发商取（qǔ）得土地使用权后，在其土地上开发房屋并销售（shòu），房屋销售登记后（hòu）， 土地权利主体已不再（zài）是开发商，而应为全体业主共有。此时土地使用（yòng）证虽显示为原土地权利主体，但原（yuán）开发商已不能再行使土地使用权，如抵（dǐ）押、转让等。当然也（yě）不能单独查（chá）封土地，而应查封地上建成的建筑物不动产。对地面（miàn）建、构筑物行使权力效力自然及于其（qí）依附的土地，达到房地一体处分效果。

    07开发房地（dì）产的土地不宜查封的时点

    现（xiàn）实中房（fáng）产交易及土地管理分属两部门管理，信息尚不能完全共享，查封登记容易造成矛盾。如土地被查封后房屋销售管理部门因不能及时（shí）获取查封信息，仍同意继续销售（shòu）房屋，或房屋销（xiāo）售后（hòu）土地又被（bèi）查封。房屋（wū）建成之后购房者在办理不动（dòng）产转移登记时，因土地被查（chá）封（fēng）无法办理转移登记造成社会不稳定现象。同样，法院（yuàn）在处置（zhì）土地时，因地上房屋已出售涉（shè）及大批购房者权益，易引发群体上访，也无（wú）法实现生效法律文书确定的（de）债权，影响司法公信（xìn）力。笔（bǐ）者（zhě）认为，开发商在取得（dé）房屋预售许可证时，以此为（wéi）时间（jiān）节点，土地使（shǐ）用权便不宜再单独查封，而应（yīng）查封地上已获许可销售的房屋。通过对预售房屋的查（chá）封，具体明确限制没有销售的房屋。这样将不会造成房、地（dì）主体不一的矛盾，处置房屋时也一并处置了附着（zhe）的土地，实现债权时也不会冲突，化解了可能产生的矛盾和风险。

    08过期查封如何处置（zhì）

    根据《不动产登记暂行条例实施细则》第 92条规定，查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民（mín）法（fǎ）院协助执行通（tōng）知书 注销查封登记。不动产查封期限届满，人（rén）民法院未续封的，查封登记失效。对于查封（fēng）期限届满未续（xù）封的，登记机构可通过（guò）内（nèi）部程序，采取适当的方式在登记簿上记载其已经自（zì）动失效，以解除（chú）该查封对其他登记的限制，不影响直接办理后（hòu）续的其他登记。

    09登记机构审查（chá）的义务

    协助法院执行生效裁判（pàn）文（wén）书，本质上属于履行生效裁（cái）判的行为，是（shì）登记机构必须履行的法定义务。登记机构对法律文（wén）书（shū）不进（jìn）行实质审查，仅（jǐn）对协助执行文书中载明的不动产权利人、坐（zuò）落、证号是否与登记簿记（jì）载一致进行核（hé）对，如法院查封不（bú）动产权利人已网备、拆迁（qiān）还原（yuán）给其他权利主（zhǔ）体（tǐ）以及是否超额查封，当事人（rén）提出（chū）异议的，应根据《最高人民法院关（guān）于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》向（xiàng）法院提出（chū）执行异议，登记（jì）机构无权审查或改（gǎi）变（biàn）生效法律文（wén）书内容（róng）。

来源：法（fǎ）务之家（jiā）公众号