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《河南宏光正商置业有（yǒu）限公司与周雪花、刘国伟案（àn）外人执行异议之诉案》【（2020）最高（gāo）法民申1103号】

裁判意（yì）见

最高院认为：关（guān）于被申请人刘国伟对被查封的八套房屋是否享有（yǒu）物（wù）权期待权问题。原一、二审判决查明，周雪花诉刘国伟（wěi）、孔令敏借（jiè）款担保合同（tóng）纠纷一案，郑州仲裁委员会作（zuò）出的（2015）郑仲裁字第（dì）031号裁决书已发（fā）生法律效力。周雪花向郑州市中级人民法院（以下简称一审法院）申请强制执行，该院于2016年（nián）4月6日立（lì）案执行，执行案（àn）号为（2016）豫01执400号。在仲裁案件审理过程中，河南（nán）省郑州市金水区人民法（fǎ）院（以下简称金（jīn）水区法院（yuàn））于（yú）2015年1月21日作（zuò）出（2015）金执字第948号执行裁定（dìng）书和（2015）金执（zhí）字第948号协助执行通知书，查封:一、担保人尚守凌（líng）名下位于郑东新区ＣＢＤ商务内环路北、艺术（shù）中（zhōng）心东1号楼13层1303，商品房买卖合同编号为Ｄ10621413项下的办公房（fáng）产、郑东新区商（shāng）务内环路22号楼2单元10层1001号房产（产权证号为07××82）各（gè）一套。二、查封被（bèi）执行人刘国伟名下（xià）的房（fáng）产：郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2206，商品房（fáng）买卖合同编号为Ｄ140××××4321；郑东新区（qū）湖心一路北、博学路东2号楼22层2208，商品房（fáng）买（mǎi）卖合同编号（hào）为Ｄ140××××4342；郑东（dōng）新区湖心（xīn）一路北、博学路东2号楼22层2204，商品房买卖合同（tóng）编号为（wéi）Ｄ140××××4303；郑（zhèng）东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层（céng）2202，商品房买（mǎi）卖合同编号为（wéi）Ｄ140××××4281；郑东新区湖心一路北（běi）、博（bó）学路东2号楼22层2201，商品房（fáng）买卖合同编号为Ｄ140××××4274；郑东新区湖心（xīn）一路北、博学路东（dōng）2号楼22层（céng）2203，商品房（fáng）买卖（mài）合同编号为Ｄ140××××4295；郑东新区湖心（xīn）一路北、博学路（lù）东（dōng）2号楼22层2205，商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4315；郑（zhèng）东新区（qū）湖心一路北、博学路东2号（hào）楼22层2207，商品房买卖合同编（biān）号为Ｄ140××××4331；共计八套房产。查封期限自2015年1月22日（rì）起至2017年1月21日（rì）止。

在（zài）执行过程中，一审法院于（yú）2016年11月7日作出（2016）豫01执400号（hào）之三执（zhí）行裁定书及（2016）豫01执400号（hào）之三协助执行通知书，继（jì）续查（chá）封本案仲裁（cái）期（qī）间河南省郑州（zhōu）市金水区人民法院查封（fēng）的（de）第二项八套房（fáng）屋（wū），查封期限从2016年11月8日起至2019年11月7日（rì）止。2016年4月20日，一审法院作（zuò）出（chū）（2016）豫01执400号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人刘国伟名下位于郑东新区湖（hú）心一路北、博（bó）学路东2号楼22层的上述八套房产（chǎn）。正商公司对上述八套房屋被查（chá）封不服（fú），向一审法院提交异议，该院于（yú）2018年8月1日作出（2018）豫（yù）01执异256号执行裁定（dìng）书，驳回了案外人（rén）正商公司的异议请求。正商公司对驳回其异议请求不服，诉至一审法院（yuàn）。

一、二审查明，2014年8月（yuè）31日正商公（gōng）司与刘国伟分别签订了八份商（shāng）品房买卖合同，分别为河南省郑州市郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2201（270.65平方米，总价（jià）款2814760元），商品房买卖合同编号为（wéi）Ｄ140××××4274；郑东新（xīn）区湖心一路北、博学路东2号楼22层2202（144.96平方米，总价款1507584元），商品房（fáng）买卖合同编号为Ｄ140××××4281；郑东新区湖心一（yī）路北、博学路东2号楼22层2203（269.56平方米，总价款2803424元），商品房买（mǎi）卖合同编号为Ｄ140××××4295；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2204（124.79平方米，总价款1297816元），商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4303；郑东新区湖心一路北、博学路东2号（hào）楼22层2205（263.93平方米，总价款2744872元），商品（pǐn）房买卖合同编号（hào）为Ｄ140××××4315；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2206（139.59平方米，总价（jià）款1451736元），商品（pǐn）房买卖合同编号为Ｄ140××××4321；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼（lóu）22层2207（254.37平方米，总价款2645448元），商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4331；郑东新（xīn）区（qū）湖心一路（lù）北、博学路东2号楼（lóu）22层2208（27.22平方（fāng）米，总价款283088元），商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4342。房屋用（yòng）途为办公用房，单价统一为（wéi）每平方（fāng）米10400元。约定每套购房款合同签订当日交付现金50.55%，其余49.45%剩余款项（xiàng）通过向招商银行房屋抵押（yā）贷款支付（fù），付（fù）款时间（jiān）为2014年10月21日，房（fáng）屋交付（fù）时间为2016年（nián）6月（yuè）15日。2015年1月21日（rì）法院查封（fēng）时上（shàng）述（shù）八套房屋均备案（àn）登记在刘国伟名下。

本院审查再审申请时查明，上述八套商品房买卖合同约定,本（běn）案商品房买卖合同签订当日，刘国伟应支付八套房屋购房款的50.55%现金。在本院审（shěn）查再审申请期间，正商公司（sī）提出刘国伟未支付2203号房屋（wū）首付款和贷款共计2803424元，刘国伟已支（zhī）付购房款6030432元和银行按揭贷款634万元，以上共计12370432元（yuán）。上述商品房买卖合同已经于2014年10月21日以正商公司（sī）作为出卖人刘国伟作为买（mǎi）受人（rén）在郑州市（shì）住房（fáng）保障和（hé）房地产（chǎn）管理局登记备（bèi）案。对于预（yù）告登记，双方签订的补充合同（tóng）也进行了约定。刘国伟因非法吸收公众存款罪（zuì）被郑州（zhōu）市中级（jí）人民法院（2017）豫01刑终958号刑事判决，判处有期徒刑七年，并处罚（fá）金人民币叁（sān）拾万元。

《中（zhōng）华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登（dēng）记，发生效（xiào）力；未经登记，不发（fā）生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于（yú）人民法院（yuàn）办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四（sì）条的规定：对案外人提出的排除执行异议，人（rén）民法院（yuàn）应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利（lì）能否排除执行。能够产生排除效力的实体权利主要包括四类，即所有权、物权（quán）期待权、特殊的担保物权和租（zū）赁权及用益物权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行（háng）中查（chá）封、扣押、冻结财产的规定》第十七（qī）条的规定和《最高人民法（fǎ）院关于建设工（gōng）程价款优先受偿权的批复》精神，登记财产的无（wú）过错买受人和商品（pǐn）房的消费者对购买的（de）标的物虽（suī）然并不（bú）拥有所有权，仅享有物的登记请求权或者交（jiāo）付请求权，但与一般债权仅是向相对（duì）人的（de）请求权不同，法律基于特殊的价值取向（xiàng）赋予其具有排除一（yī）般债权、甚至是抵押权执行的效力，该种权利即为物权期待权（quán）。对（duì）于签（qiān）订买卖合同的买受人，在已（yǐ）经履（lǚ）行合同部（bù）分义务的（de）情（qíng）况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其（qí）类似所有（yǒu）权人的地位，其物（wù）权的期待权具有排除执（zhí）行（háng）等物权（quán）效力。刘国伟在合同（tóng）签订后通过现金转账和银行按揭贷款支付了购房款，应视为其与正商公司的商（shāng）品房买卖合同关系成立。根据（jù）刘国伟与正商公司（sī）签订的商品房买卖合（hé）同（tóng）约定，正（zhèng）商公司应当在2016年6月15日（rì）交房，并（bìng）在8月15日前（房屋交付（fù）的60日内）办理房（fáng）屋权属的初始登（dēng）记。涉案房屋2014年10月21日在郑（zhèng）州市住房保障和房地产管理局直属分局办（bàn）理合同信息备案，该合同信息备案登记具有（yǒu）对（duì）外的公示效力，刘国伟对于涉案的房产也享有相应的财产权（quán）利，当刘国伟成为被执行人时，涉案（àn）的房产可以成为人民法（fǎ）院执行的对象。至于正商公司提出刘国（guó）伟未支付2203号房屋购房款，因该房屋的商品房买卖（mài）合同（tóng）已经登（dēng）记备案，正商公司可以向刘（liú）国伟另行主张购房款。

关于正商公司能（néng）否依据查封后的生效法律文书阻却（què）执行的问题（tí）。正商公司以刘国伟违约，商品房（fáng）买（mǎi）卖合（hé）同的目的不能实现为由，向河南省郑州市高新技术开发区人民法院（以下简称高新（xīn）区法院）起诉请求（qiú）解除八套房屋的商品房买卖合同，获得了相应的（de）生效调解（jiě）书和判决书，要求排除执行。但因正商公司起（qǐ）诉，高新区法院作出解除商品房买卖（mài）合同判决书、调（diào）解书的时间均在执行法院2015年1月21日查封涉案房产之后，依据《最（zuì）高人民法院关于（yú）人民（mín）法院办理执行异议和复议（yì）案件若干问题的规定》第（dì）二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人（rén）依据（jù）执行标的被查封、扣押、冻结后作出（chū）的另案生（shēng）效法律文书提出排除执行异议的，人（rén）民法院（yuàn）不予支持”的规定，依（yī）法不能对抗人民（mín）法院的执行。但经人民法院的（de）生效裁判（pàn）认定，正商（shāng）公司已为被执（zhí）行人刘国（guó）伟偿还的按揭贷款部（bù）分，应当从拍卖房产的变价款中优先支付（fù）给正商（shāng）公司。

不同意见

在《长春市领运房地产开（kāi）发有限公司、黄湛（zhàn）轩案外人执行异议之诉再（zài）审案》【（2019）最高法民（mín）再299号】中，最高院认为“领运公（gōng）司依据诉争房屋被查封后作出的案涉仲裁（cái）裁决（jué）排除庆（qìng）丰公司执行申请，应否得到支持。首先，从《最高人民法（fǎ）院关于人民法院办理执行异议和复议案件若（ruò）干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看（kàn），第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则（zé）是为形式审查原则的例（lì）外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外（wài）人依据另案生效法律文书提出的（de）排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照（zhào）前款规定（dìng）得（dé）出（chū）的判断不一致的，即上述两个条（tiáo）文应当同时适用（yòng），且以第二（èr）十（shí）五条为先（xiān）。而第二十六条规范的（de）目的是防止在人民法（fǎ）院作出查封等执行措施（shī）之后（hòu），当事人（rén）再通过另案（àn）裁判确认新（xīn）的物权归属，架（jià）空人民法院的查封措施的（de）效力；同时敦促（cù）案外人向作出（chū）查封措施的人民法院提出执行（háng）异议之诉时进行物权确（què）认，而不是另寻其他法院或者路径（jìng）解决，以避免生效裁（cái）判之间既判力的相互（hù）矛盾。本案中，当事人争（zhēng）议的是不动产，故应当（dāng）首先适（shì）用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而领运公司提交的案涉仲裁裁决并未对案涉房屋的所有权归属（shǔ）进行确认，故并未触发上（shàng）引司法解释第二（èr）十六（liù）条的适用。进（jìn）一步而言，案（àn）涉仲裁裁决（jué）书的主文是确认解除案涉（shè）《商品房买卖（mài）合同》及补充协议，并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品（pǐn）房买卖合同（tóng）》及其补充（chōng）协议已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。

其次（cì），领运公司（sī）提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建（jiàn）设（shè）用地规（guī）划（huá）许可证、建筑工（gōng）程施工许可证、商品房销(预)售许可证、备案（àn）证明等五（wǔ）证，足以证明领运公司为诉争房屋（wū）的（de）开发企业。在（zài）案涉《商品房买（mǎi）卖（mài）合同》及补充协（xié）议解除后，根（gēn）据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三（sān）百一十（shí）二条第二项规定，能（néng）够（gòu）确认领运公司系诉争房屋（wū）的所有（yǒu）权人。在案涉仲裁裁决确认领（lǐng）运公司与孙丹（dān）丹之间的《商品房买（mǎi）卖合（hé）同》及（jí）补充协议解除后，针对诉争房屋的预告登（dēng）记失效。作为诉争房屋所有权人的领（lǐng）运公司诉求解除人民（mín）法院对（duì）诉争房（fáng）屋的（de）查封，本（běn）院予以支持（chí）。应说明的是，上述认定并不（bú）剥夺因案涉《商品房买卖（mài）合同（tóng）》及补充协议解除后，孙丹丹享有的已付购房款项返还（hái）请求权，孙丹丹可另寻其他途径解决。领运公司以诉争房屋所有权人身（shēn）份提起本案诉讼，主张对诉（sù）争房屋享有所有权，而二审判决在审理中却将领运公司诉请的法律性质识别为保证人的追偿权，适用法律（lǜ）错误，本（běn）院予以纠正（zhèng）。

综上，人民法院的查封措施固定的是（shì）房屋预告登（dēng）记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进（jìn）行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效（xiào），孙（sūn）丹丹不再享有相应的物权期待权。而领运公司作（zuò）为诉争房屋开发企业（yè）有权向人民法院申请解除查封，排除（chú）执行。”