在该（gāi）类案件中，法院需首先确认导致房屋（wū）租赁合同无效的主体过错责任。实践中导致合同无效主要存在两种情形：一是租赁房屋系（xì）违法建筑；二是非法转租（zū）。

随着环境综合整治行动的开展（zhǎn），因（yīn）房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建（jiàn）设工程规划许可（kě）证规定建设，无合法建设（shè）手续而认定合同无效的案件占无效（xiào）房屋租赁合同案件（jiàn）的绝大多数。此种情况下，法院应考虑租赁房屋的产权状态、当事人对房屋的认知情（qíng）况、承租人是否尽到注意义务、出租（zū）人是否存在承诺保证、隐瞒或欺诈等情形，对（duì）双方过错责任（rèn）进行综合认（rèn）定。

第一，提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租（zū）人的主要义务。通常情况下，出租人作为租赁房屋（wū）的（de）管理人或实（shí）际控（kòng）制人，对租赁房屋的（de）实际状况相较（jiào）承租人而言应更为清楚。在租（zū）赁合同因房屋的违法性而无效时，承租人虽然对租赁房屋（wū）的状况亦具有审慎的注意义务，但疏于注意的过错程度较轻，应对合同无效造成的（de）损失承（chéng）担（dān）次要责任，具体责任比例（lì）由法院视案情酌定。

第二（èr），如（rú）有证据证明承租人明知合同无效情（qíng）形仍然承租房屋的，法院一般（bān）应认（rèn）定其与出租人存在同样过错，双方对合同无效造成的损失承担同等责任。

第三，如承租人在（zài）房屋租赁合同订立过程中已尽到相（xiàng）应注意义务，而出租人提供虚假材料（liào）致使承租人有（yǒu）理（lǐ）由相信（xìn）租赁房屋合（hé）法的，对于合同无效造成的损失承租人原则上无需承担（dān）责任。

如案例一中，赵某疏于对房屋属性及相应权证进行核查，仅基于出租（zū）人的口（kǒu）头保证便签订房屋（wū）租赁合同，未尽（jìn）到相应（yīng）的注意义务，故（gù）法院判决赵（zhào）某（mǒu）对合同（tóng）无效承担30%的责任；刘某明（míng）知未经审批的自建房屋属于违法建筑，故应对合同无效承担70%的责任。

承租人未经（jīng）出租人同意（yì）将房屋转租的行为未被法（fǎ）院认定为有效的，承租人（rén）在明知的情况下仍与次（cì）承租人签订合同，承租人一般应承担（dān）主要的过错责（zé）任，次承租人在签约前未尽到（dào）审慎的注意义务则（zé）应承担次要的过错责任。次承租（zū）人的审慎义（yì）务通常（cháng）表现为要求出租人出示（shì）前手合同或出租人同意转租的证明等。

实践中，租赁合同中往往对合同无效（xiào）责任分担直接作出约定，此种约定应属无效。原因在于，该约（yuē）定不属于《民（mín）法典（diǎn）》第507条规定的“合同争议解决（jué）条款”，也不属于《民法典》第567条规定的“结算和清算条款”。若法院确认当事人事前对合同无效后果的约定效力，则会与基于法律否定性评（píng）价（jià）的合同无效后果产生逻辑冲突。

当然（rán），租赁合同被仲裁机构、法院认定为无效后，当事（shì）人再就（jiù）合同无效后果的处理达成（chéng）一致的，应当认定为有效。需要（yào）注意的是，当事人在租赁合同中关于合同无效（xiào）责任分担的具体约定，在一（yī）定程度上可作（zuò）为识别当事人风险预见和主观过错程度的判断依据。

在对导致合同无效的主体过错（cuò）责（zé）任作出认定后（hòu），法院应进一步（bù）审查损失赔偿的具（jù）体（tǐ）范（fàn）围、标准和数额。此时，既要根据当事人的过错程度合理确（què）定责（zé）任，又要避免当事人重复（fù）获（huò）利的情形。在无效房屋租（zū）赁合同案件中，损失赔偿的认定主要涉及房屋装（zhuāng）饰装修损失及扩建损失的（de）认定。

与合同解除情形（xíng）下（xià）合同主体因违约所承担的损失赔偿责任不同，合同无效后当事人所承担的缔约过失责（zé）任是对另一方当事人信赖（lài）利益损失的（de）赔偿。目的在（zài）于补偿（cháng）一方当事人因合同无效而（ér）实际遭受的损失，从而使其利益（yì）恢复到合同（tóng）签订之前的状态。信赖利益不包括、亦不应超（chāo）过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益。据此，租赁合同无效的损失赔偿范围通常仅包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，而不包括承（chéng）租人（rén）的经营损失、员（yuán）工遣散费等间接损失（shī）。

房屋租赁合同无效时，法院对房屋装饰装修损失的审查规则如下：

第一，在承租人未经出（chū）租人同意装饰装（zhuāng）修的（de）情（qíng）况下，产生的（de）损失（shī）由承租人自行承担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿（cháng）损失的，应予支（zhī）持。然而，实践中承租人的装潢设施（shī）往往不易拆离，强行拆（chāi）除费（fèi）用过高或导致房屋严重（chóng）损（sǔn）害，法院应引导当事人充分利用装潢设施，并对添附一方（fāng）进行适当补偿。

第二，在承租人经出（chū）租人（rén）同意装饰装修的情况下，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归出租人所有；对于出租人不（bú）同意利用的装饰装修物，则应区分（fèn）情（qíng）况处理：尚未形成（chéng）附合的，可由承租人拆除，但应将房屋恢复原（yuán）状；已经形成附合的（de），则由双方各自按照导致合同无效的过错责任分担现值损（sǔn）失。

第三，房屋租赁合同租期届满但（dàn）被认（rèn）定为无效合同的（de），因承租人（rén）在装修投入时对租赁期限及期满后不续约的风险有预估，且承租（zū）人在租赁期间已享有全部装饰装修的利益，其租赁目的（de）业已实现，故其装修投（tóu）入不应再列（liè）入合同无（wú）效的损（sǔn）失（shī）范围。对于承租人以租赁合同无效而主张装饰装修损（sǔn）失的，法院一般（bān）不予支持。

第一，关于（yú）向承租（zū）人的相关释明。房屋租赁合同被认定无（wú）效后，法院应向承（chéng）租人释明是否就装饰装修（xiū）损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失（shī）法院不予处理，可告知承租人另行起诉。法院判决承租人（rén）腾退房屋的，应告知其可就装饰装修物采取必要的证（zhèng）据保（bǎo）全措施以及相应的法律风险。

第二，关于出租人同意装饰装修的认定。出租人未明示同意装饰装修的，法院（yuàn）应结合房屋类型、合同（tóng）约定的租赁用（yòng）途及合同实际履行情况来认定（dìng）出租人对（duì）承租人装饰装（zhuāng）修的意见。出租人根据房屋租赁合同关于租赁用途的约定可以预见承租人装修行为的（de），或出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，但在合理期限内未提（tí）出异议，又或在合理期限内提出异议后继续履行合同的，法院一般（bān）可认定出租人对承（chéng）租人的装饰装修（xiū）不持异（yì）议。

第三，关于出（chū）租人同意利用装饰（shì）装修物的认（rèn）定。在房屋（wū）未被拆除或尚未确认拆除的情形下，关于出租人是否同意利用（yòng）装饰装修物，法院应根据个案中（zhōng）装饰装修实际使用状况、生活日常经（jīng）验以及装饰装（zhuāng）修的实际（jì）利（lì）用价值综合予（yǔ）以认（rèn）定。出租人在诉讼中就是否同意利用（yòng）装饰装修的意见（jiàn）前后（hòu）不一的，除出（chū）租人已作出合理解释，或有充分证据证明装（zhuāng）饰装修（xiū）无法利用，如已拆除或即将（jiāng）拆除的情形之外（wài），法（fǎ）院一般不宜轻易认定出租人不同意利用装饰装修物。

与合（hé）同解除情形下装饰装修损（sǔn）失的计算以残值损失为（wéi）准不同，合同无效后的装饰装修损失计算只应考虑在合（hé）同（tóng）被确认无效时尚存在的实际价值，即以（yǐ）现值损失（shī）为（wéi）准。

一般情况下，现值损失的认定可采用“现存价（jià）值评估（gū）法”予以确定，即对纠纷发生时现存装饰装修（xiū）物进行工程（chéng）造价鉴定。具体数额可根据个案中装饰装修物的性（xìng）质、使用寿命、损耗程度、实际剩余利用价值及市场行情等因素予以综合认定，避免（miǎn）一方额外获益。在装饰装修物价（jià）值较小且双方对数额争议（yì）不大时（shí），应（yīng）尽量促成当事人（rén）就装饰装修物价（jià）值达成一致意（yì）见，以减少当事人的诉讼（sòng）成本（běn）。

需要注意的是，在租赁房屋已被拆除或部分拆除的情形下（xià），如有其（qí）它证（zhèng）据反映装饰装（zhuāng）修现（xiàn）状的，如相关装修合同、支付凭证、拆除前现场照片等，法院可委托鉴定机构对现值损失予以评估。根（gēn）据现有证据材料无法进行（háng）鉴定的，应区分个（gè）案不同情况对承租人装（zhuāng）饰装修损失予以认定（dìng）。如因不可归责于承租人的原因导致其举（jǔ）证困难的，法院可适用举证缓和规则，以保护承租（zū）人的合法权益。

合同无效时，在承租（zū）人未经出租人同（tóng）意扩（kuò）建的情况下，产生的损失由承租（zū）人自行承（chéng）担。在承租人经出租人同（tóng）意扩建的情况下，双方对扩（kuò）建费用的处理没有达（dá）成一致（zhì）但办理合法（fǎ）建设手续的，扩（kuò）建（jiàn）费用由出（chū）租人负担；未办理合法建设手续的，由双方按照过错责任分（fèn）担。

需要注意的是，法院对双方（fāng）的过错责任及损（sǔn）失（shī）的认定，可根据合同的相关约定、租赁标的（de）物本身的合法性、双方的报建义务、配合行为、扩建受益情况、扩建规模、风险控制、造（zào）价费用（yòng）现（xiàn）值等因素，结合当事人的主观过错（cuò），确定合理的责任比例及损失金额（é）。

无效房屋租赁（lìn）合同案件中，承租人自行扩建，该建筑物因系违法建（jiàn）筑被拆除后，承租人要求出（chū）租人分担损失的，法院应结（jié）合承租人是（shì）否要（yào）求办理建设手（shǒu）续、是否（fǒu）对违法建筑物风险得以预见、出租人是否因该（gāi）建筑物收取租金等因素予以（yǐ）综合认定。

如案例二中，因B公司出租的厂房本身不具备合法建设手（shǒu）续，在此基础上扩建后的建筑物取（qǔ）得合法手续的（de）可（kě）能性较小，故（gù）对于扩建部分拆除的（de）风险，B公司应有预见能力，但B公司仍持放任态度同意A公司扩建，其应就相关损失承（chéng）担次要责任。因此，法院判决B公司赔偿A公（gōng）司一定比例的扩建费用损失。

与装（zhuāng）饰装修物（wù）处理中计算现值损失不同（tóng），扩（kuò）建损失以扩建物的造价为标准。基于平衡双方利益的考虑，法院计算该类损失时一般可采用工（gōng）程造价费用（yòng）支出法，即以（yǐ）扩（kuò）建时承租人实际支付的工程造价费用作（zuò）为（wéi）扩建损失。实践中，具体数额可根据个（gè）案中扩建物的使用状（zhuàng）况、实际利用价值、出租人的扩建受益情（qíng）况、市价波动、政（zhèng）策形势等（děng）因素（sù）予以（yǐ）综合认定，避免任何一方因合同无效而获益。