重庆（qìng）审结一（yī）涉房屋买卖租赁系列侵权纠（jiū）纷案

买（mǎi）房者强占租客房屋违约，诉（sù）求违约金败诉

2019-12-10 09:18:23 | 来源：人民法院报 | 作者：刘（liú）洋 杨（yáng）青烨 张晓亮

　　“买（mǎi）卖不破租赁（lìn）”是房屋买（mǎi）卖中一条重要的法律规范。但在重庆市渝北区（qū），房屋买方吴女士因听信卖方程先生言辞，单方面对尚有租约（yuē）的房屋破门入室，强行装修，引发了纠纷（fēn），吴女士和该房屋的承租人（rén）温女士分别向法院提起多起诉讼。日前，随（suí）着最后一起（qǐ）二审案件在重庆市第一中级人民法院审结，这一系（xì）列的（de）侵权纠纷案件终于画上了（le）一个句号。

　　2017年8月，程先生与吴女士签订房屋买（mǎi）卖合同，将位（wèi）于重（chóng）庆市渝北区（qū）的一套住宅以238万元的价格出售给吴女士，卖方（fāng）收（shōu）到购房款3日（rì）内交房。程先生告知吴女士（shì），该房屋已于2017年2月出租给温女（nǚ）士，租期为三年。双（shuāng）方口头约定吴女士半年后接房。当年9月21日，吴女士缴齐（qí）购房（fáng）款，程先生将房屋过户给吴女士。

　　但是，承租房屋的温女士明确表示希望继续执行租约，不愿腾房。2018年2月，吴女士致函（hán）程先生，表示希望在当年3月1日接房，并要求程先生将房屋收回后再（zài）行交付。程（chéng）先生遂告知吴（wú）女（nǚ）士其将（jiāng）于3月1日正式通知温（wēn）女士处理个人（rén）物品，之后吴女（nǚ）士可以直接雇请装（zhuāng）修队破门进行装修，如果温女士（shì）有异议可以对程先生提起诉讼。2月28日（rì），程先生委托律师对（duì）温女士发出律师函，以温女士擅自改变房屋用途为由要求解除租赁合同（tóng）。温女士则于（yú）3月14日亦委托律师向程先生发出律师函，驳斥了程先（xiān）生的说法并要求继续履行租约。正在双（shuāng）方你来我往之（zhī）际（jì），3月29日（rì），吴（wú）女（nǚ）士对诉争（zhēng）房屋（wū）强行换锁，破坏（huài）室内原装修（xiū），并开始自行装修房屋。

　　2018年5月9日，温女士向重庆市渝北区人民（mín）法院提起诉讼，将程先生和吴女士告上法庭（tíng），要求解除合同，二被告支付违约（yuē）金并赔偿其经济（jì）损（sǔn）失。法院经审理，判令吴女士向温女士支付违约金108960元。在执行过程中双方达成执行和解，吴女士向温女士支付了违约金（jīn）6万元。随（suí）后，吴女士（shì）于2019年2月27日向渝北区法院提起诉讼，就自己向（xiàng）温女士（shì）支付的违约金向程（chéng）先生求偿。渝北区法院一审驳（bó）回了吴女士的诉求，吴女士不服，上（shàng）诉至重庆一中院。

　　重庆一中院经审（shěn）理认为，原告吴女士与被告程先生签订（dìng）的房屋买卖合同中虽未表明诉争（zhēng）房屋系带租约出售，但双方在签订合同之前，程先生已将房屋租（zū）赁之事告知了吴女士，原告仍与被告签订房（fáng）屋买卖合同，并于2018年9月21日办理了房屋（wū）过户手续，此后吴女士即成为诉争房屋的所有权人。因程先生与温女士的房（fáng）屋租赁合同并未到期，租赁合同仍然有效，只是出租人变更为吴女士。原（yuán）告作为完全民（mín）事行为（wéi）能力人，能够自主（zhǔ）决定是否继续履行其与（yǔ）温女士之间的租赁合（hé）同（tóng），理应自（zì）行（háng）承担（dān）违约赔偿责（zé）任。

　　法院（yuàn）在审理（lǐ）中还查明，2018年4月27日（rì），吴女士向（xiàng）渝北区法院提起诉讼，诉（sù）请（qǐng）程（chéng）先生支付逾期（qī）交房违约金。在审理中双方达成调解，程先生支付了违约（yuē）金3.6万余元（yuán）。2019年2月26日，吴（wú）女士再次向渝（yú）北法院提起诉讼，诉请程（chéng）先生（shēng）将温女士2018年9月后支付的租金转交给自己。在审理中双方达成调解，程先生向吴女士支付了租（zū）金2.4万元。

　　据此，法院对（duì）该（gāi）案二（èr）审（shěn）宣判，驳回吴（wú）女士的上诉。

　　■法官（guān）说法■

　　根据《中华人（rén）民共和国合同法》第二百二十（shí）九（jiǔ）条“租赁物在租（zū）赁期间发生所有权变（biàn）动（dòng）的（de），不影响租赁合同的效力（lì）”的规定，房屋所有权转移后，设定在该房屋上的租赁合同的效力仍然延续，房屋买受人与承租人之间无须另（lìng）订立租赁合（hé）同，而是在取得房屋所有权时当然地与承租（zū）人产生了租（zū）赁合同关系，成为一个（gè）新的出租人，受该租赁合同的约束。故在（zài）本（běn）案中，诉争房屋自房（fáng）屋过户后的租（zū）金收入均应（yīng）支付给吴（wú）女士，相应地吴女士也（yě）必须对自己的违约行为承担相应的法律（lǜ）后果。