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来源:   作者:   发布日期:2019-12-10

重庆(qìng)审结一(yī)涉房屋买卖租赁系列侵权纠(jiū)纷案

买(mǎi)房者强占租客房屋违约,诉(sù)求违约金败诉

2019-12-10 09:18:23 | 来源:人民法院报 | 作者:刘(liú)洋 杨(yáng)青烨 张晓亮

 

  “买(mǎi)卖不破租赁(lìn)”是房屋买(mǎi)卖中一条重要的法律规范。但在重庆市渝北区(qū),房屋买方吴女士因听信卖方程先生言辞,单方面对尚有租约(yuē)的房屋破门入室,强行装修,引发了纠纷(fēn),吴女士和该房屋的承租人(rén)温女士分别向法院提起多起诉讼。日前,随(suí)着最后一起(qǐ)二审案件在重庆市第一中级人民法院审结,这一系(xì)列的(de)侵权纠纷案件终于画上了(le)一个句号。


  2017年8月,程先生与吴女士签订房屋买(mǎi)卖合同,将位(wèi)于重(chóng)庆市渝北区(qū)的一套住宅以238万元的价格出售给吴女士,卖方(fāng)收(shōu)到购房款3日(rì)内交房。程先生告知吴女士(shì),该房屋已于2017年2月出租给温女(nǚ)士,租期为三年。双(shuāng)方口头约定吴女士半年后接房。当年9月21日,吴女士缴齐(qí)购房(fáng)款,程先生将房屋过户给吴女士。


  但是,承租房屋的温女士明确表示希望继续执行租约,不愿腾房。2018年2月,吴女士致函(hán)程先生,表示希望在当年3月1日接房,并要求程先生将房屋收回后再(zài)行交付。程(chéng)先生遂告知吴(wú)女(nǚ)士其将(jiāng)于3月1日正式通知温(wēn)女士处理个人(rén)物品,之后吴女(nǚ)士可以直接雇请装(zhuāng)修队破门进行装修,如果温女士(shì)有异议可以对程先生提起诉讼。2月28日(rì),程先生委托律师对(duì)温女士发出律师函,以温女士擅自改变房屋用途为由要求解除租赁合同(tóng)。温女士则于(yú)3月14日亦委托律师向程先生发出律师函,驳斥了程先(xiān)生的说法并要求继续履行租约。正在双(shuāng)方你来我往之(zhī)际(jì),3月29日(rì),吴(wú)女(nǚ)士对诉争(zhēng)房屋(wū)强行换锁,破坏(huài)室内原装修(xiū),并开始自行装修房屋。


  2018年5月9日,温女士向重庆市渝北区人民(mín)法院提起诉讼,将程先生和吴女士告上法庭(tíng),要求解除合同,二被告支付违约(yuē)金并赔偿其经济(jì)损(sǔn)失。法院经审理,判令吴女士向温女士支付违约金108960元。在执行过程中双方达成执行和解,吴女士向温女士支付了违约金(jīn)6万元。随(suí)后,吴女士(shì)于2019年2月27日向渝北区法院提起诉讼,就自己向(xiàng)温女士(shì)支付的违约金向程(chéng)先生求偿。渝北区法院一审驳(bó)回了吴女士的诉求,吴女士不服,上(shàng)诉至重庆一中院。


  重庆一中院经审(shěn)理认为,原告吴女士与被告程先生签订(dìng)的房屋买卖合同中虽未表明诉争(zhēng)房屋系带租约出售,但双方在签订合同之前,程先生已将房屋租(zū)赁之事告知了吴女士,原告仍与被告签订房(fáng)屋买卖合同,并于2018年9月21日办理了房屋(wū)过户手续,此后吴女士即成为诉争房屋的所有权人。因程先生与温女士的房(fáng)屋租赁合同并未到期,租赁合同仍然有效,只是出租人变更为吴女士。原(yuán)告作为完全民(mín)事行为(wéi)能力人,能够自主(zhǔ)决定是否继续履行其与(yǔ)温女士之间的租赁合(hé)同(tóng),理应自(zì)行(háng)承担(dān)违约赔偿责(zé)任。


  法院(yuàn)在审理(lǐ)中还查明,2018年4月27日(rì),吴女士向(xiàng)渝北区法院提起诉讼,诉(sù)请(qǐng)程(chéng)先生支付逾期(qī)交房违约金。在审理中双方达成调解,程先生支付了违约(yuē)金3.6万余元(yuán)。2019年2月26日,吴(wú)女士再次向渝(yú)北法院提起诉讼,诉请程(chéng)先生(shēng)将温女士2018年9月后支付的租金转交给自己。在审理中双方达成调解,程先生向吴女士支付了租(zū)金2.4万元。


  据此,法院对(duì)该(gāi)案二(èr)审(shěn)宣判,驳回吴(wú)女士的上诉。


  ■法官(guān)说法■


  根据《中华人(rén)民共和国合同法》第二百二十(shí)九(jiǔ)条“租赁物在租(zū)赁期间发生所有权变(biàn)动(dòng)的(de),不影响租赁合同的效力(lì)”的规定,房屋所有权转移后,设定在该房屋上的租赁合同的效力仍然延续,房屋买受人与承租人之间无须另(lìng)订立租赁合(hé)同,而是在取得房屋所有权时当然地与承租(zū)人产生了租(zū)赁合同关系,成为一个(gè)新的出租人,受该租赁合同的约束。故在(zài)本(běn)案中,诉争房屋自房(fáng)屋过户后的租(zū)金收入均应(yīng)支付给吴(wú)女士,相应地吴女士也(yě)必须对自己的违约行为承担相应的法律(lǜ)后果。


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