来源: 作者: 发(fā)布日期:2019-08-02
随着我国步(bù)入老龄化社会,“旧楼增设电梯”已成为当(dāng)今社会(huì)涉及民生的重(chóng)大问题。既有住宅增设电梯在带来便利的同时,由于增设电梯的所(suǒ)有权不明,容易产生(shēng)一些矛盾纠纷。当(dāng)纠纷诉之法院,如何依法认定增设电梯所有权的(de)归属成为无法回避(bì)之问(wèn)题。
一、增设电梯的所有权认定困难
对于认定增设电梯的所有权归属,实务中难以(yǐ)找到(dào)直接的法律依据(jù),唯有部分地方规范性(xìng)文件略有涉及,但亦无统一结论(lùn)。例如,《福建省住房和城乡建设厅关于城市(shì)既有住宅增设(shè)电梯的指导意见》中规定“增设的电梯产权归该梯号业主共同共有。”《辽宁省住房和城乡建设厅关于全省既有住宅加装电梯的指导(dǎo)意见》中却规定“既有住宅加装的电梯产(chǎn)权归该单元出资业主共有。”总的来说(shuō),当前关于增设电梯所有权归属(shǔ)主要有两种不同观点:一是认为增(zēng)设电梯属于本单(dān)元所有业主共(gòng)有,另一观点是认为只有出资业主才享有增设电梯(tī)的所有权。两者各有理据,难分(fèn)伯仲。正因此,增(zēng)设(shè)电梯的所有权认定存在困难,导致因所有权不明而衍生的问题难以解决,例如未出资(zī)人是否可基于所有权无偿使用电梯、增设电梯出现(xiàn)事故造成的侵权(quán)责(zé)任由谁承担、增设电梯日常维护责任在谁(shuí)等(děng)。
二、增设电梯的所有权认定思路(lù)
律师认为在解决增设电梯所有权归属(shǔ)问题时,不能“一刀切”地(dì)认定为本单元的业主共有(yǒu)或出资业主独有,应(yīng)结合实际情况分别讨论(lùn)。
1.若存在约定,应依约认定
业主依法享有共(gòng)同决定权,有权约(yuē)定增(zēng)设电(diàn)梯所有权归属。依据(jù)物权法第七十六条之规定,业主对于小区重大(dà)事项享有共同决定权。电梯的性质应(yīng)属(shǔ)于建筑物的附属设施,增设(shè)电梯事实上属于物权法第七十六条第(六)项“改建、重建建筑物及其附属设施”事项,该事项(xiàng)依法由业主共同决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业(yè)主且占(zhàn)总人数三分之二(èr)以上的业主同意。而增设电梯所有权的认定作为增设电梯后的遗留问题(tí),亦可由全体(tǐ)业主共同决定,亦应经专有部分占建筑物总面积(jī)三分之二以(yǐ)上的业主且占总人数三分之二以上(shàng)的业主同意。基于意(yì)思自治原则,业(yè)主的共同约定在不与法律相抵触的情况下享有广泛自主(zhǔ)权。在满足法定业主(zhǔ)人数及建筑面积比例情(qíng)况下,可共同约定增设电梯由全(quán)体(tǐ)业主共(gòng)有,亦可约定增设电梯所有权归属于出资业主,甚至可(kě)以约(yuē)定所有权归属于特(tè)定的(de)第三方,例如电梯公司、物业公司(sī)等,小区业主再通过每月缴纳相应费用使用电梯。当然,当业主的共同约定侵犯业主个人合法权益时,受侵犯的业主可以依法向人民法院提起诉讼(sòng),以维护自身合法权益。
2.若无约定,应认定为单元业主按份共有
若业主对于增设电(diàn)梯所有权并未作出共同约定,结合现有(yǒu)的法律规定,应将增设电梯认定为所在单元业(yè)主按份共有。理由(yóu)如下:
首先,增设电梯一般修建于共有区(qū)域,应认定为所在单元全体(tǐ)业(yè)主共有。依据物(wù)权法第七十条之规定(dìng),业主享有建筑物区(qū)分所有(yǒu)权,对于共有部分享有共有和共同管理的权利(lì)。增设电梯属于建筑(zhù)物的附属设施,其一般修建于所在单元楼的共有部分。若所在单元的业主并未对增设电梯的归属问题作出特别的共同约定,则作为附属设施的电梯,因占用公共区域,显然不属于业主的专有部分(fèn),其性质应与其所占用的空间保持一致,故应认定为共有(yǒu)。
其次,增设电梯属于业主共同决定事项(xiàng),共同决定事项对全(quán)体业主具有约束力。增设电(diàn)梯须由业主共同决定,并满足法定业主人数及建筑面积比例,才得以修建。由此可见,增设电梯并不是某个或某些业主个人的意志,其得以增设是本(běn)单元业主的整体意志之凝聚,其结果亦(yì)应由本单元的全体业主(zhǔ)承担(dān)。故,增设电梯具(jù)有公共属性,在没有(yǒu)业主特别的共同约定下(xià),应认定为本单元业主共有。
再次,出资业主(zhǔ)与未出资业主实(shí)际上形成了债权债务关系,符合公平原则(zé)。之所以有观点反对增设电梯为(wéi)本单元业主共有,有很大原因(yīn)是认为未出资业主若(ruò)对增设(shè)电梯享有共有权,其可在不出(chū)资的(de)情况(kuàng)下无(wú)偿使用(yòng)电梯,有(yǒu)悖公平原则(zé)。律师认为该想法有失偏颇。因为未出资业主对增设电梯(tī)的使用权实际上是受到限制的。增设电梯是由业主共同决定通过(guò),对全体业主具有拘束力,全体业主(zhǔ)都应予以共同出资修建,并共同承担管理、维护等责任。依据物权法第七十二条之规定,未出资的业主不能以不使用(yòng)增设电梯为由逃避(bì)出资(zī)、管(guǎn)理等责任。对于未出资的业主(zhǔ)而言,其应出资部分(fèn)事实上是由已出资业主加以垫付出资,出资业主与未出资业主形成了(le)债权债务关系。在未(wèi)出资业(yè)主未履行出资义务情况下,出资业主基于先履行抗辩权可限制或拒绝未出资业主使用增设电梯(tī),待到未出资业主履行出资义务后方可完(wán)全享有增设电梯的使用(yòng)权。并且,基于权利义(yì)务相统(tǒng)一原则,未出资业主享有共有权也表明其负有相应之义务。例如,当增设电梯(tī)因事故造成侵权时,未出资(zī)业主基于对电梯的共有也应承担一(yī)定的责任。
最后(hòu),增设电梯的所有权应以(yǐ)单元业(yè)主按份共(gòng)有为宜(yí)。依(yī)民法之理论,按份共有,是指数人按应有(yǒu)份额(部分)对共(gòng)有财产共同享有权利和分担(dān)义务(wù)的共有。从增设电梯的筹(chóu)建、管理、处分等(děng)方面而言(yán),单元业主对增设电梯的共有应为按份共有。例如,增设电梯(tī)的筹建是由每户合理出资后按户均享(xiǎng)份额、对电梯的处分及修缮亦只需满足法定份额便可实施(shī)、增(zēng)设电梯所有权随房屋(wū)转让毋须其他业主同意(yì)等。故基于此,单元业主享有的增设电梯共有权更适宜以按份共有形式存在。
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