从大的方面讲，这是损失额的预定（dìng）和实际损失的关系。这也涉及到不同的损失额的预定之（zhī）间的关系（xì），不同实际损失（shī）之间的关系。

一、概念的通俗（sú）理解

所谓损失额的预定，就是合（hé）同当事人在签订合同时（shí）预先估摸（mō）对方违约会给自己造成多大的损失（尚未发生），体现在合同（tóng）文（wén）本中就是对于违约（yuē）金的约定（可以是（shì）一个具体（tǐ）的数额，也可以是一个计算方法。后者较为常见）。具体到本文（wén），即逾期违约金（如：每天（tiān）房（fáng）屋总价的万分之五）和解（jiě）除（chú）合同的违约金（如：全部房价款（kuǎn）的20%）。

所谓实际损失（抛开概念之争），即合同一方因（yīn）对方违约给自己实际造成的损（sǔn）失（已实际发生），包括积极损失（现有利益的损失）和消极损失（可得利益的损失）之和。以房价上涨和房屋卖售人违约为假设前提，房屋买受人的积极损失即中介费（fèi）的损失和房款利（lì）息的损失等，房屋买受人的消极损失即房屋差（chà）价损失等。

二、逾期违约金和解除合同的违约（yuē）金可以同时主（zhǔ）张

所谓逾期违约金，即（jí）违约方未按照合同约定的期限履行给（gěi）守约方造成（chéng）的损失额的预定。所谓解除合同的违约（yuē）金，即因合同解除给守约（yuē）方造成的损失额的预定。由此（cǐ）可以看出，逾（yú）期违约（yuē）金和解（jiě）除（chú）合同的违（wéi）约金（jīn）不是一（yī）回事，是并列的（de）关系，可以同时主张。

参考案例：上海市静安区人民法院（yuàn）（2016）沪0106民（mín）初713号

三、实际损失可以主张（zhāng）哪些？

对于实际损失的主（zhǔ）张，简（jiǎn）言（yán）之，即（jí）积极损失（shī）和消极损失可以同时主张。

1、积极损失可以主张

积极损失主要是中介费的损失、银行利息损失等。我代理的（de）上海市静安区人民法院（2015）闸民三（民）初字第2862号（hào）房屋买（mǎi）卖合同（tóng）纠（jiū）纷案，法院即（jí）支持了中介费的（de）损失10万（wàn）元（也支持了（le）房屋差价损失400万元）

2、消极损失可以主（zhǔ）张

消极损失（shī）即可得利益损（sǔn）失，房屋买卖（mài）合同纠纷中一（yī）般表现为房屋差价的损失。对于房屋差价，法院一般都是支持的。

《合同法》第113条第一款规定：“当事人一（yī）方不履行合同义（yì）务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成（chéng）的损失，包（bāo）括合同履（lǚ）行后可以获得的利（lì）益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 《上海市高级人民法院关于审理“二手房（fáng）”买卖案件若干问题的解答》规定：“……对于（yú）确不能继续履行（háng）的，违约方应当赔偿因违约而给对（duì）方造成的损（sǔn）失，包括直（zhí）接损失和预期可得利益（yì）损失。……”根据上述规定和我代（dài）理的大量案例来看（kàn），房屋差价损失法院一般都（dōu）是支持（chí）的。

但是需要特别注意的是，银行利息损失和房屋差（chà）价损失不可（kě）以（yǐ）同时主张。因为房屋买受人获得房价上涨的（de）利益是以买受人损失房款利息为前提的，两者不可兼得。参考案例：上海市第一中级人民法院（2017）沪（hù）01民终10397号民事判（pàn）决（jué）认为：“因买受（shòu）人对房屋升值利（lì）益的获取系以（yǐ）其支付相应的房款为前提，故一审法院在对杨某（mǒu）某、范某某房屋（wū）差价损失的诉请（qǐng）予以支持的同时，其已付房款的利息损（sǔn）失（shī）实际已包含在房屋差价损失中得以补偿。现一审（shěn）法院再行支持杨某某、范某某已付房款300,000元利息的诉请，实际系认可杨某某、范某某在未支出任何成本的情况下仍可获取系争房屋相应升值利益，有违公平原则，本院对此（cǐ）不予认同，并对一审相关判决予（yǔ）以（yǐ）纠正。”

四、损失额的预定（违约金）和实际损失的关（guān）系

《合同（tóng）法》第114条规定：“当事人可以约定一（yī）方违（wéi）约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违（wéi）约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金（jīn）低于造成的损失的，当事人可（kě）以请求人民法院或者仲裁机（jī）构予以增加；约定（dìng）的违约金过分高于造成的损失的，当事人可（kě）以请求人民法院或者仲（zhòng）裁机构予以适当减少。当事人就迟延履（lǚ）行约定违（wéi）约金的，违约方（fāng）支付违约金后，还应当履行债务。”

《合同法解释（shì）二》第29条规定：“当事人（rén）主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民（mín）法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的（de）履（lǚ）行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综（zōng）合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁（cái）决。当事人约（yuē）定的违约金超（chāo）过造（zào）成损失的百分之三十的，一（yī）般可以认定为合同法第一百一十四条（tiáo）第二款规定的‘过分高于造成的损失（shī）’”

简言之，违约金和实际损失的关系，即违约金要（yào）以实际损失等作为参（cān）考依（yī）据进行调整。既然实际损失才（cái）是违约损害赔偿诉讼中最根本的裁判依据，违（wéi）约金低于或者过分高于实际损失，都要调（diào）整，那么合同中为什（shí）么还要约定违约金？一（yī）方违约后，守约方直接主张违约方赔偿其实（shí）际损失不是更好吗？其实不然。因为守约方要举（jǔ）证其实（shí）际损失，往往是很（hěn）困难的，即便能举证证（zhèng）明（míng），也要花费很大的成本，为了保护守约方，也是为了降低交易成本，提高（gāo）交易（yì）效率，才创设了违约金制度（dù）。这样（yàng），守约方在认为违约金可（kě）以覆盖其损失的前提下，就可以直接主张违约金，这也使得（dé）法院的裁判（pàn）有了依据，至（zhì）于违约方抗辩违（wéi）约金过高、实际损失举证责任的（de）分配、法官的自（zì）由裁量等是另外一回事了。

五、违约金和实际损失只能主张一个

违约金和实际损（sǔn）失的（de）关（guān）系就是“影”和“形”的关系，前者（zhě）是预先估摸的（de）填平守约方损失的金额，后者是守约方损失客观发生后将之填平所真正需要的金额，守约（yuē）方只能主张其中一个，不能重复主张。