一、开发商擅自变更规划设计

《商品房（fáng）销售管理办法》第24条：“房地产（chǎn）开发企业应当按照批准的规划、设计建（jiàn）设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不（bú）得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变（biàn）更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同（tóng）当事人约定的其他影（yǐng）响（xiǎng）商品房质量或者使用功能（néng）情（qíng）形的，房地产开发企业应当在变更确立之（zhī）日起１０日内，书面（miàn）通知买（mǎi）受人。

买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是（shì）否退房的（de）书面答复。买受人在通知到达之（zhī）日起（qǐ）１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变（biàn）更以及（jí）由此引起的房价款的变更。房（fáng）地产开发企业未在规（guī）定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责（zé）任。”

“因本办法第二十（shí）四条规（guī）定的（de）规划设计变更造成（chéng）面积差（chà）异，当事人不（bú）解除（chú）合同的，应当签署补充协议。”

《北京市城市房地产转（zhuǎn）让管（guǎn）理办法》第43条：“房地产开发企业（yè）应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规（guī）划许可（kě）证的（de）规定（dìng）建设商（shāng）品房，不（bú）得擅自变更。

房地产开发企业确需变更规划许可证规定（dìng）内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部（bù）门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失（shī）的（de），房地产（chǎn）开发企业应当给（gěi）予相应的（de）补偿。”

二、购（gòu）房者（zhě）无法取得房屋

商品房买卖合同订立后，出卖人未告知（zhī）买受人，又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品（pǐn）房买卖合同目的（de）不能实现（xiàn）的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返（fǎn）还已付（fù）购房款及利息、赔偿损失，并（bìng）可以要求出卖人承（chéng）担（dān）不（bú）超过已付购房款一倍的赔偿责任。另外，出卖人与第三人恶（è）意串通，另行订（dìng）立商品房买卖（mài）合同并（bìng）将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋，买受人也有权解（jiě）除合同。

《最高人民法院关于审理商品房（fáng）买卖合同纠纷案件适用法律问题的解（jiě）释》第8条（tiáo）：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同（tóng）、返还已付购房款及利息、赔偿（cháng）损失（shī），并（bìng）可以请（qǐng）求出卖人承担不超过已付购房款一倍的（de）赔（péi）偿责任：（1）商品房买卖合同（tóng）订立后（hòu），出卖人未告知买（mǎi）受人又将该房屋抵押（yā）给第三（sān）人；（2）商品（pǐn）房买卖合（hé）同订立后，出卖人又将该房屋出（chū）卖给第三人。”

第10条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行（háng）订立商（shāng）品房买（mǎi）卖合同并将（jiāng）房屋交付使用，导致其无法取得（dé）房屋为由，请求确认出卖人与（yǔ）第三人订立的商品房买（mǎi）卖（mài）合同无效的，应予支持。”

三、开发商（shāng）故意隐瞒真相

开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事（shì）实或者提供虚假（jiǎ）商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房（fáng）屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，导（dǎo）致合同无效或被撤销、解除的（de），买受人可请求（qiú）返还已（yǐ）付购房款及（jí）利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款（kuǎn）一倍的赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品（pǐn）房买卖（mài）合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条：“出卖人订立商（shāng）品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已（yǐ）付购房款及利息、赔偿损失（shī），并可以请求出卖人承担（dān）不超（chāo）过已付购房款一倍的（de）赔偿责任：（1）故（gù）意隐瞒没有（yǒu）取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁（qiān）补偿（cháng）安置房屋的事实。”

四、商品房质量问题

开（kāi）发商交付的房屋应（yīng）当（dāng）是验收（shōu）合格的商品房。买受人应先向工程质量监督单位申请重（chóng）新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给买受人造成的损失进行赔偿。另外，如因房屋质量问题严重影响正常居住使（shǐ）用，买受人（rén）也有权要求解除合同和赔偿损失。

《最（zuì）高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条：“因房屋主体结构质量（liàng）不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后（hòu），房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请（qǐng）求解除合同和赔偿损失的（de），应予支持。”

第13条：“因房屋质量问题严重影响正常（cháng）居（jū）住（zhù）使（shǐ）用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当（dāng）承担修复责任；出（chū）卖（mài）人拒绝修复或者（zhě）在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或（huò）者委托他人修复。修（xiū）复（fù）费用及修（xiū）复期间造成的其他损失由出卖（mài）人承担。”

五、商品房面积误（wù）差超出3%

指商品房预售合（hé）同中的约定面积（jī）与产权（quán）登（dēng）记（jì）的实际面积（jī）产生误差。如果商品房（fáng）买（mǎi）卖合同中有约定（dìng）的则按照约定处理。

未约定处理方式的，依据《商品房销售管理办法》第20条：“按套内建筑（zhù）面积或者建筑面（miàn）积计（jì）价（jià）的，当事人（rén）应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差（chà）的处理（lǐ）方式。

合同（tóng）未作约定的，按以下原则（zé）处理：（1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（2）面积（jī）误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房（fáng）。买受人退房的，房地产开发企业应当（dāng）在（zài）买受人（rén）提出退房之（zhī）日起３０日内将买受人已付（fù）房价款退还给买受（shòu）人，同时支付已付房（fáng）价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误（wù）差（chà）比在３％以内（含３％）部分的房价款由买（mǎi）受人补足（zú）；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担（dān），产权（quán）归买受人。产权登记面积小于合同约（yuē）定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业（yè）返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业（yè）双倍返还买受人。

                        产权登记面积－合同约定面积（jī）

面积误差比＝─────────────────×１００％

                                   合（hé）同约定面积

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件（jiàn）适用法律（lǜ）问题的解释》第（dì）14条：“出卖人交（jiāo）付使用的房屋套（tào）内建筑面（miàn）积或者建（jiàn）筑面积与商品房（fáng）买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按（àn）照约定处（chù）理；合同没有约（yuē）定或者约定不明确（què）的，按照以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的（de）价格据实结算，买受人请求解除合同的，不（bú）予支持。

（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请（qǐng）求解除合（hé）同、返还已付购房款及利息的，应予支持（chí）。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际（jì）建筑面积（jī）大于合同约定面积（jī）的，面积误差比（bǐ）在（zài）3%以内（含3%）部分的房（fáng）价款由买受人按照（zhào）约定的价（jià）格补足，面积误差比超（chāo）出3%部（bù）分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋（wū）实（shí）际建（jiàn）筑面积小于合同约定面积的，面积误（wù）差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面（miàn）积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

六、开发商迟延交房

开发商延迟交（jiāo）房，指开发商没有按照合（hé）同约定的交楼时间交付。买受人与开（kāi）发商应在商品房预售合同中明确约（yuē）定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，买受人有（yǒu）权要求开发商（shāng）退房（fáng），并依照合（hé）同约定（dìng）的金额支付延期违约（yuē）金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟（chí）延支付购房款，经催告后（hòu）在三个月的合理期（qī）限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除（chú）外。法律（lǜ）没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人（rén）催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内（nèi）行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

七、因开发商原因延迟办理（lǐ）房屋不动产权证

依据合同约定，或依（yī）据《城市房地（dì）产（chǎn）开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手（shǒu）续；现售商品房的购（gòu）买人应当自销售（shòu）合同签订之日起９０日内（nèi），办理土地使用权变更和房屋所有权（quán）登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登（dēng）记手续，并提供必要的证明文件。”

《最高人民法院关于审理（lǐ）商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条：“商品房买卖合同约定或者《城市（shì）房地产开发经营管理条例》第三（sān）十三条规定的办理房屋所有权登记的期限（xiàn）届满后超过一年，由（yóu）于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人（rén）请求解除（chú）合同和赔偿损失的，应（yīng）予支持。”

八、因非（fēi）属于买受人的原因导致按揭贷款申请（qǐng）未（wèi）获批准

《最高人民法（fǎ）院关于审理商品房（fáng）买卖合同纠纷案件适用（yòng）法律问题的（de）解释》第23条：“商品房买卖合同约定，买受人以（yǐ）担保贷款（kuǎn）方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款（kuǎn）合（hé）同并导致商品房买卖合同不能（néng）继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的（de）事由未能订立商品（pǐn）房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请（qǐng）求解除合同（tóng），出卖人应当将收受的购房款本金（jīn）及（jí）其利息或者定金返还买受人。”

九、双方（fāng）协商（shāng）一致解除合同

协议解除不以解除权的存在为依（yī）据，而以当事人双方协（xié）商一致为前提。《合同法（fǎ）》第93条：“当事人协商一致，可以解除合（hé）同。当事人可以约定一方解（jiě）除合同的条件。解除（chú）合同的（de）条件成就时，解除权人可以解（jiě）除合同。”

十、其他情况（kuàng）

购买的商品房（fáng）因违反了法律禁止性规定而无（wú）效，如因司（sī）法机（jī）关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的；属于共有房产，签订购买协议未经（jīng）过其（qí）他共有人书面（miàn）同（tóng）意的；合同约定的其他解除合同的情形。